Tác động của tàu điện ngầm Metro đến thị trường Bất động sản Hồ Chi Minh

Ngày đăng: 27/05/2018Hạng mục: Phân tích - Nhận định

Tăng giá trị bất động sản

Về lý thuyết, một ngôi nhà nằm gần hệ thống giao thông công cộng thì giá thuê hoặc giá bán sẽ cao hơn giá thuê - giá bán ở những khu vực xa hơn vì phương tiện giao thông công cộng tốt cho phép những người sống gần đó dễ dàng đi đến và đi từ những điểm đến quan trọng đối với họ. Một tài liệu đã từng đánh giá rằng giá trị gia tăng bất động sản tại các địa điểm gần với phương tiện giao thông công cộng dao động từ 6% đến 45%. Một số khác thì trong khoảng từ 3% đến 40%.

Tuy nhiên, tác động của hệ thống giao thông công cộng mới lên giá nhà ở phụ thuộc vào một số yếu tố trung gian bao gồm quyền sở hữu nhà ở và loại hình, mức độ và độ tin cậy của hệ thống công cộng, sức mạnh của thị trường nhà đất, bản chất của những phát triển đó. Trong một khu vực tàu điện ngầm với một thị trường nhà ở vững mạnh và một hệ thống giao thông công cộng đáng tin cậy có hiệu quả kết nối cư dân với công việc và các điểm đến khác, phí bảo hiểm có thể cao hơn nhiều so với mức trung bình.

Vậy, xu hướng thị trường nhà ở trong ba năm qua ở TPHCM là gì ? Người ta có thể tổng quát một cách an toàn rằng tài sản nằm trong khu vực đường tàu điện ngầm bao gồm Quận Bình Thạnh, Quận 2, Quận 9 và Quận Thủ Đức hiện đang bán với mức phí nhỏ đến khiêm tốn, khoảng từ 2% đến 5%, so với tài sản có mức hoàn thiện và mức độ tương tự cơ sở vật chất nhưng không nằm trong khu vực tàu điện ngầm. Trong tương lai, khi tuyến metro đi vào hoạt động, phí bảo hiểm cho giá đất trên các địa điểm nằm cách nhà ga 10 phút đi bộ có thể tăng đến 10% - 20% so với các khu vực khác.

Hình 1

Nghiên cứu của chúng tôi cho thấy giá chào bán các dự án nhà ở cao cấp tại Quận 2 tăng từ mức trung bình 1.490 USD/m2 trong năm 2012 lên 1.650 USD hiện nay, tăng 11% so với chỉ 3% trên toàn thành phố (Hình 1). Thật thú vị, số lượng thành công giao dịch cũng tăng lên. Theo nghiên cứu của chúng tôi, số lượng căn hộ bán tại Quận 2 chỉ 329 đơn vị vào năm 2012 và hiện là 3.710 (Hình 2). Mặc dù không kết luận cụ thể về tác động của tuyến metro có thể rút ra từ sự gia tăng về giá bán cũng như số lượng giao dịch, nhưng các nhà phát triển đã tăng giá của họ với dự đoán nhu cầu đáng kể khi tuyến tàu điện ngầm bắt đầu chạy.

Hình 2

Tác động sử dụng đất: Một nhóm phát triển thương mại và hỗn hợp mới

Khả năng kết nối tốt hơn sẽ cho phép các hoạt động thương mại được rút khỏi Khu Kinh doanh Thương mại tắc nghẽn (CBD). Điều này cũng sẽ cho phép chi phí sử dụng cho thành phố được kiểm soát và quản lý bằng cách có thể cung cấp các vị trí thay thế cách xa CBD nhưng vẫn được kết nối tốt. Dự kiến các cụm mới của các tài sản thương mại sẽ phát sinh dọc theo các tuyến metro, đặc biệt là đối với các thuộc tính trung cấp. Với 186.000 người di chuyển mỗi ngày dự kiến cho tuyến đầu tiên tại TP HCM, cơ hội rõ ràng sẽ được nhìn thấy trong khu vực bán lẻ, nơi một trung tâm bán lẻ thường được kết hợp trong một cộng đồng để hưởng lợi từ giao thông đi lại. Mặt khác, tuyến tàu điện ngầm cũng sẽ giúp mở rộng diện tích lưu vực bán lẻ bằng cách cung cấp tiết kiệm chi phí xe cho người mua sắm ở xa, khuyến khích họ đến trung tâm mua sắm. Khả năng tiếp cận được cải thiện và thời gian đi lại ngắn hơn trên tàu điện ngầm sẽ cung cấp một lựa chọn quá cảnh cho nhân viên văn phòng từ các khu vực ngoại thành và cho phép họ xem xét các cơ hội việc làm trong khu vực trung tâm.

Các nhà lập kế hoạch muốn sử dụng thuật ngữ Phát triển định hướng chuyển tiếp (TOD), có nghĩa là chúng ta có thể mong đợi các phát triển hỗn hợp bao gồm căn hộ, căn hộ dịch vụ, văn phòng, khách sạn, nhà hàng, cửa hàng, hoạt động ngoài trời, cơ sở giáo dục và các điểm tham quan văn hóa và khác. Có thể thấy ở các thành phố như Hongkong, Bangkok hay Singapore, các dự án ngoại thành hiện đang nằm trong khu vực này có thể sẽ bị biến đổi hoặc rách nát để nhường chỗ cho những phát triển hỗn hợp như vậy.

Phục hồi các sự phát triển bị đình trệ

Một trong những điều cần được tổ chức lại tại TPHCM là cơ sở hạ tầng nghèo nàn và thiếu hệ thống giao thông công cộng hiệu quả. Đối với các nhà đầu tư bất động sản, đặc biệt là các nhà đầu tư nước ngoài, bất cứ nơi nào ngoài phạm vi một giờ lái xe từ trung tâm thành phố có sự phát triển không tốt thì đó như là một cơ hội đầu tư nghiêm túc. Thời gian đi lại có thể là quá dài và nó có thể là một cuộc đấu tranh để có được vào thành phố hoặc đến sân bay. Tuy nhiên, việc giới thiệu tuyến Metro số 1 hoạt động vào năm 2020 sẽ cắt giảm thời gian hành trình ít nhất một nửa có nghĩa là bất kỳ nơi nào có sự kết nối tốt vào tuyến này sẽ thực sự có lợi. Một phân tích từ Nghiên cứu CBRE cho thấy số lượng các đơn vị chung cư tăng mạnh ở các khu vực gần các trạm trong ba năm qua. Nguồn cung tăng trưởng trung bình ở quận 2 là 36%, so với chỉ 24% ở quận 4 hoặc 10% ở quận 7. Dự kiến nguồn cung căn hộ tại quận 2 và quận 9 sẽ tăng lần lượt 58% và 200% trong năm 2017 (Hình 3).

Hình 3

Tương tự, tăng 10% GFA bán lẻ được báo cáo tại Quận 2 trong 3 năm tới, bao gồm nhưng không giới hạn ở Estella Heights (37.290 m2 GFA), Vincom Megamall Thảo Điền (120.000 m2 GFA), Thảo Điền Pearl (20.400 m2) GFA), Lexington Residence và The Sun Avenue. Đó chắc chắn là điều đáng chú ý cho thấy sự phát triển mới ở tuyến tàu điện ngầm đang thu hút sự quan tâm rất lớn. Chúng bao gồm tòa nhà Trung tâm với 90 tuổi đã bị phá hủy vào cuối năm 2014 và được thiết lập để được thay thế bởi một tòa tháp 40 tầng sẽ có một kết nối ngầm trực tiếp đến ga tàu điện ngầm sâu liền kề; Masteri Thảo Điền, một dự án hỗn hợp được phát triển bởi Công ty Cổ phần Đầu tư Thảo Điền tại khu vực Thảo Điền sẽ được kết nối trực tiếp với nhà ga An Phú; Căn hộ Q2 Thảo Điền do Frasers Property làm chủ đầu tư chỉ cách Nhà ga An Phú chưa tới 500m; Thảo Điền Pearl do Tập đoàn SSG kết nối với Trạm Thảo Điền và Vinhomes Central Park của VinGroup nằm gần nhà ga Tân Cảng.

Hiệu ứng tiêu cực của Metro có đáng quan ngại ?

Mặc dù có mối tương quan lớn rõ ràng giữa tàu điện ngầm và giá trị tài sản, nhưng vẫn còn có những lo ngại về các tác động tiêu cực có thể bao gồm tiếng ồn, giao thông, an toàn và tính thẩm mỹ. Trong khu vực của Metro, sự phiền toái do các hiệu ứng như tiếng ồn và tăng lưu lượng có thể làm giảm giá trị tài sản tiềm năng của những thuộc tính gần nhất với

khu vực ga. Tuy nhiên, hầu hết các nghiên cứu cho thấy rằng lợi ích của một đường tàu điện ngầm lớn hơn rất nhiều so với các hiệu ứng tiêu cực mà nó đem lại.