Thực sự, Condotel là gì?

Condotel Premier Best Western Phú Quốc

Bạn đã hình dung khi đi nghỉ, bạn được khách sạn chào đón từ nhân viên doorbell ngay cửa khách sạn đến nhân viên lễ tân với nước uống chào mừng welcome drink, bạn được nhân viên phòng đưa lên tận giường và hướng dẫn chi tiết khu nghỉ, tiện ích, sự hiếu khách và hàng ngày được phục vụ ăn sáng, dịch vụ dọn phòng... Thậm chí, bạn còn sử dụng các tiện ích tại đây như Hồ bơi, phòng Gym, sân Tennis và đôi khi còn cả dịch vụ làm đẹp spa, massage ngay tại phòng nghỉ...Cuộc sống còn gì tiện nghi hơn thế?

Và, bạn đã bao giờ mơ ước khi ở trong các khu nghỉ như vậy mà bạn sở hữu nó mà bạn không phải trả tiền cho hóa đơn khách sạn trong thời gian lưu trú và khi bạn rời đi, căn phòng này sẽ có người khác ở, người khác dọn dẹp và họ phải trả tiền lưu trú đó cho bạn. Bạn không phải lo về tất cả mọi thứ, bạn không cần biết ai đã đến ở, ở bao lâu và bạn sẽ nhận được khoản tiền từ việc kinh doanh này. Đây thực sự là khoản thu nhập từ sự "đầu tư thảnh thơi" của bạn. Đó thực sự là một giấc mơ! Giấc mơ bởi ngoài việc giúp bạn có tiện nghi cho kỳ nghỉ gia đình bạn thì qua đó có một phần thu nhập từ việc kinh doanh khu nghỉ này mang đến cho bạn hàng tháng mà bạn thực sự không có sự bận tâm và lo toan gì. Đó thực sự là một giấc mơ!

Chính vì vậy, các chủ đầu tư bất động sản và các nhà điều hành du lịch khu nghỉ đã kết hợp để làm cho giấc mơ đó trở thành hiện thực cho những ai muốn sở hữu bất động sản loại này vừa làm nơi nghỉ ngơi cho gia đình và vừa có thu nhập từ chính tài sản đó. Và sự kết hợp đó đã sinh ra một loại hình bất động sản thương mại mới, đó là “Condotel”. Có thể hiểu đơn giản, Condotel là sử kết hợp hay sự lai tạo giữa căn hộ (Condominiums) và khách sạn (hotel). Vậy Condotel là gì? Nó vận hành như thế nào? Và nó mang đến lợi ích gì cho người sở hữu nó?

Condotel không phải khách sạn và không phải căn hộ để ở?

Bạn sở hữu condotel và bạn có thể dọn đến ở đó 365 ngày? Vâng, bạn có thể đến đó ở trong cả năm, nhưng bạn phải trả tiền cho cái bill trong thời gian lưu trú đó vì qui định bạn chỉ ở “miễn phí” được một số ngày hạn định đã thoả thuận khi bạn đầu tư vào tài sản này. Nên nhớ, Condotel là bất động sản thương mại (commercial), không phải loại bất động sản nhà ở (residential) nên bạn không thể ở như căn hộ của bạn mua ở thành phố mà chỉ có ở "miễn phí" một số ngày nhất định. Ở Việt nam, phổ biến từ 2 tuần và có thể đến 1 tháng tùy theo thỏa thuận và chính sách của chủ đầu tư dự án. Về bản chất, số ngày nghỉ được gọi là miễn phí này là số tiền bạn đã trả trước cho kỳ nghỉ của mình khi mua đầu tư loại condotel này như một nhà đầu tư cá nhân.

Tại sao loại hình căn hộ Condotel ra đời và được đông đảo khách hàng đón nhận?

Khác với loại hình bất động sản nhà ở, chủ đầu tư có thể huy động vốn của khách hàng bằng cách bán trước các nhà ở đó (hình thành trong tương lai) thì khi xây dựng một khách sạn hầu như phải ứng trước 100% vốn và khi đưa vào kinh doanh mới có dòng tiền về. Điều này đòi hỏi vốn đầu tư lớn do đất đai ngày càng đắt và chi phí xây dựng cao.

Vậy, nếu như chủ đầu tư dự án đắt đỏ này chia sẻ chi phí xây dựng và (rủi ro nếu có) này trong giai đoạn xây dựng dự án cho các nhà đầu tư khác bằng cách bán các căn hộ (trên giấy) nằm trong dự án như khách sạn này cho các nhà đầu tư cá nhân, nhỏ lẻ. Việc này hoàn toàn khả thi nếu có một thỏa thuận có lợi giữa chủ đầu tư dự án, công ty quản lý khu nghỉ và nhà đầu tư cá nhân trên một cơ sở hợp tac win-win-win. Trong đó việc kết hợp giữa chủ đầu tư và đơn vị quản lý đảm bảo một tỷ suất lợi nhuận cho nhà đầu tư cá nhân là yếu tố quyết định việc họ tham gia vào “thương vụ” hay không.

Bên cạnh đó, số ngày nghỉ thỏa thuận, trong khu nghỉ và mức đó chuyển đổi trao đổi kỳ nghỉ là yếu tốt góp phần vào quyết định đầu tư của các nhà đầu tư cá nhân. Nhà đầu tư cá nhân khi họ không sử dụng căn hộ của họ có thể đem cho thuê và thu về một số tiền từ việc cho thuê này.

Chính vì cơ hội thị trường lớn này mà nhiều thương hiệu khách sạn uy tín toàn cầu, gần đây, đã tham gia vào thị trường condotel như là một mô hình kinh doanh mới trong nền kinh tế tiến đến chia sẻ. Các thương hiệu như Starwood, Hilton, Wymham, Melia, Best Western...đều tìm cách tham gia thị trường khi họ kết hợp với các chủ đầu tư bất động sản triển khai bất động sản nghĩ dưỡng để đa dạng hóa nguồn thu của mình bên cạnh những mô hình kinh doanh truyền thống.

Việc tham gia vào vận hành các khu nghỉ của các thương hiệu lớn đảm bảo việc kinh doanh phòng ngủ có hiểu quả về công suất phòng qua đó đảm bảo doanh số và lợi nhuận cho các nhà đầu tư. Với các căn hộ condotel khi gắn với các thương hiệu quản lý tốt đảm bảo một mặt về tiêu chuẩn dịch vụ và quản lý của công ty vận hành, mặt khác cuốn hút khách trung thành hay thành viên (membership) của thương hiệu vận hành căn hộ condotel đó.

Tuy nhiên, khi tham gia và ký kết với chủ đầu tư, các thương hiệu khách sạn đòi hỏi một số tiêu chuẩn về tiện nghi, tiện ích và suất đầu tư tương ứng bên cạnh việc phân chia tỷ lệ lợi nhuận theo kết quả kinh doanh mà công ty vận hành đạt được.

Condotel vận hành như thế nào và tại sao sẽ mang đến lợi nhuận cho nhà đầu tư?

Với mong muốn thứ nhất, việc có một khoản thu nhập từ việc đầu tư hoàn toàn là một thương vụ kinh doanh và đã là kinh doanh thì có lúc thành công lúc thất bại. Việc chia sẽ lợi nhuận được nhiều hay ít hoàn toàn phụ thuộc vào đơn vị khai thác vận hành và khả năng lấp đầy công suất phòng của họ. Công suất phòng cao, giá tốt thì condotel hoạt động kinh doanh tốt và ngược lại. Ngoài ra, lợi thế và tiềm năng du lịch, cung cầu du lịch tại đia phương khi nghỉ hoạt động cũng là yếu tốt quyết định sự thành công của dự án đầu tư này.

Với nhu cầu thứ 2 là nơi nghỉ ngơi của gia đình hàng năm thì rõ ràng khu nghỉ hoàn toàn đáp ứng với tiêu chuẩn và dịch vụ mà bạn đã xác định từ trước. Ngoài ra, điều này có thể tạo thêm giá trị gia tăng nếu các ngày nghỉ “miễn phí” này được trao đổi kỳ nghỉ với các địa điểm và khu nghỉ khác thì nhu cầu của bạn được đáp ứng tốt hơn vì bạn sẽ nhàm chán nếu năm nào cũng đi nghỉ tại căn hộ condotel của mình đã đầu tư. Thực tế, nhiều chủ đầu tư họ có hệ thống các căn hộ, khách sạn, villa nghỉ dưỡng của các địa phương khác nhau, thì việc chuyển đổi kỳ nghỉ này càng trở nên dễ dàng cho nhu cầu đi nghỉ ở các địa phương khác nhau. Ngoài ra, ở các thị trường phát triển, việc trao đổi kỳ nghĩ ở các điểm du lịch trên thế giới cũng trở nên dễ dàng.

Đối với công ty và thương hiệu quản lý, cơ bản, họ được chia lợi nhuận dựa vào hoạt động kinh doanh của chính căn hộ condotel và phí quản lý như căn hộ ở bình thường. Thông thường họ được hưởng phần trăm dựa vào doanh số kinh doanh phòng và dịch vụ bổ sung tại khu nghỉ này. Do vậy, mức lợi nhuận công ty, thương hiệu vận hành phụ thuộc vào không những khả năng tiếp thị khai thác, vận hành mà còn phụ thuộc vào tiềm năng cuốn hút khách du lịch hàng năm ở địa phương nơi condotel tọa lạc.

Nhà đầu tư cá nhân cần xem những yếu tốt gì khi đầu tư vào condotel?

Trước tiên, người đầu tư cá nhân hay người mua cần xem đây là một giao dịch bất động sản và như vậy thì không nên xuống tiền khi chưa rõ các thông tin cần thiết và mình chưa có sự chuẩn bị. Mua nhà là một hành trình nên cần có thời gian nghiên cứu và cân nhắc. Cần xác định không có đồng tiền nào kiếm dễ nên nếu mời chào với những lợi nhuận khủng thì cần thận trọng trước khi có quyết định cuối cùng.

Một số lưu ý khi đầu tư vào condotel:

Vị trí condotel: Khi đầu tư vào condotel bạn cần nghiên cứu tiềm năng du lịch của địa phương, việc thành công hay thất bại hoàn toàn phục thuộc vào lượng khách đến hàng năm và sự tăng trưởng du lịch tại đây. Ngoài ra, lượng cung khách sạn hàng năm trên cơ sở lượng cầu khách là yếu tố cần tính toán.

Công ty vận hành khu nghỉ condotel: đây là yếu tố lợi thế cạnh tranh cho condotel mà bạn đầu tư. Công ty quản lý có thương hiệu không những đảm bảo tiêu chuẩn dịch vụ, bảo trì tài sản của bạn mà còn đảm bảo lượng khách trong hệ thống của họ ở địa phương khác hay nước khác.

Chủ đầu tư: Việc chủ đầu tư uy tín, có tiềm lực sẽ đảm bảo khả năng “deliver” các hạng mục và chất lượng công trình cũng như các cam kết họ có thể có trong hợp đồng mua bán và hợp đồng dịch vụ. Chủ đầu tư có thể sở hữu nhiều căn condotel và các hạng mục dịch vụ ở đó cũng cần rõ ràng.

Đọc kỹ Hợp đồng mua bán và hợp đồng dịch vụ khác: các điều khoản hợp đồng cần được hiểu rõ các câu chữ. Không giống như mua căn hộ dịch vụ, hợp đồng mua đầu tư condotel liên quan đến việc bảo trì, vận hành và cách thức chia sẽ lợi nhuận. Cần rõ các chi phí ẩn và các phí phát sinh giữa các bên như chù đầu tư; công ty vận hành và các bên tham gia dịch vụ khác. Tất cả chi phí đều được cấn trừ vào doanh thu từ việc cho thuê và điều này ảnh hưởng đến thu nhập của chủ đầu tư.

Nguyễn Nam Long