Ý kiến chuyên gia "Bất động sản nghĩ dưỡng rất có tiềm năng trong tương lai"

Condotel Vinpearl Impire Nha Trang

Với nguồn khách du lịch nội địa thu nhập cao ngày càng tăng cùng với khách du lịch quốc tế tặng trưởng mạnh và ấn tượng với gần 13 triệu lượt khách quốc tế trong năm 2017, trong đó một số thị trường có tỷ lệ tăng trưởng mạnh như Nha Trang (66%), Phú Quốc (58%), Đà Nẵng (39%), Quảng Ninh (22%). Đây à tiền đề cơ bản cho bất động sản nghĩ dưỡng phát triển tốt trong tương lai.

Theo đánh giá của các chuyên gia nước ngoài tại Việt nam thì tỷ lệ tăng trưởng hàng năm kép (CAGR) về khách quốc tế của du lịch Việt Nam giai đoạn 5 năm gần đây đang ngang bằng với Thái Lan, nước có chỉ số cao nhất ở Đông Nam Á trong cùng giai đoạn.

Nhiều đơn vị tư vấn và nghiên cứu thị trường nhận định, những con số ấn tượng nói trên sẽ là "đòn bẩy" kích thích sự phát triển bền vững cho phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng trong dài hạn tại Việt Nam.

"Bùng nổ" tại các thị trường mới

Bức tranh tích cực chung về bất động sản nghỉ dưỡng, sự trỗi dậy của những thị trường mới nổi là một trong những xu hướng có ảnh hưởng mạnh mẽ nhất trong 2 năm trở lại đây.

Sự phát triển này một phần đến từ đầu tư quyết liệt của Nhà nước về hạ tầng với hàng loạt dự án giao thông trọng điểm kết nối liên vùng như cao tốc Hà Nội-Hải Phòng, sân bay Đà Nẵng - Cam Ranh - Vân Đồn,  cao tốc Hải Phòng-Hạ Long-Vân Đồn…; phần khác đến từ sự góp mặt của những doanh nghiệp địa ốc lớn với những siêu dự án ngàn tỷ.

Chính những dự án này đã đưa Phú Quốc, Bình Định, Thanh Hóa, Quảng Bình.... từ những khu vực hoặc hoang sơ về du khách hoặc nghèo nàn về hạ tầng, dịch vụ đã nhanh chóng lột xác trong thời gian ngắn để trở thành những thị trường nghỉ dưỡng đầy tiềm năng, đem lại lợi nhuận lớn cho các nhà đầu tư tiên phong.

Đánh giá về dư địa tăng trưởng của các thị trường mới nổi trong dài hạn, CBRE cho biết, tính đến tháng 6/2018, cả bốn thị trường Quy Nhơn, Thanh Hóa, Quảng Bình, Hải Phòng  mới chỉ có 4.558 phòng khách sạn 4-5 sao, thấp hơn rất nhiều so với tổng số 24.312 phòng tại  Nha Trang, Đà Nẵng, Phú Quốc và Quảng Ninh. Dư địa phát triển về bất động sản du lịch nghỉ dưỡng tại những thị trường này đang rất lớn.

Về tính thanh khoản nói chung, theo CBRE, khả năng hấp thụ vẫn có nhiều tín hiệu lạc quan khi tỷ lệ tiêu thụ các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng gồm căn hộ bán và khách sạn, trừ thị trường Nha Trang, đạt gần như 100%.

Nhiều dự án nghỉ dưỡng nổi bật của các chủ đầu tư lớn trong hai quý đầu năm 2018 ghi nhận tính thanh khoản vượt trội, đơn cử như FLC Quảng Bình, một trong những điểm sáng của bất động sản nghỉ dưỡng miền Trung từng gây "sốt" thị trường với tỷ lệ đăng ký thường xuyên vượt qua 90% tại các sự kiện ra mắt.

"Như vậy, những sản phẩm có chất lượng cao, vị trí đẹp, khả năng cho thuê tốt vẫn sẽ có tỷ lệ hấp thụ tốt trong tương lai," bà Dương Thùy Dung nhấn mạnh.

Condotel vẫn là miếng bánh màu mỡ

Nhận định về mô hình condotel, một trong những sản phẩm chủ lực của bất động sản nghỉ dưỡng thời gian qua, nhiều chuyên gia có chung nhận định đây là một mô hình sở hữu nhiều ưu thế, mang lại lợi ích đồng bộ cho cả nhà đầu tư, doanh nghiệp, cũng như cộng đồng xã hội nói chung.

"Không có mô hình huy động vốn như condotel thì Việt Nam không thể có các công trình nghỉ dưỡng lớn như thời gian vừa qua.  Quy Nhơn, Phú Quốc, Nha Trang đã thay đổi nhờ mô hình này", ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam nhận định.

Để condotel có thể phát triển bền vững, theo nhiều chuyên gia, có hai vấn đề lớn cần quan tâm: tính pháp lý và khả năng chi trả của chủ đầu tư theo lợi nhuận cam kết.

Về lợi nhuận cam kết trung bình từ 8-10%, đại diện nhiều chủ đầu tư uy tín phân tích: với condotel, chỉ cần lấp đầy 45 - 50% kết hợp với quy trình vận hành hiệu quả là đã đảm bảo được 10% lợi nhuận cho khách.

Việc tính phương án lợi nhuận 10% trong 10 năm thì người mua đầu tư cần làm rõ các chi phí "ẩn" mà ít chủ đầu tư thực sự đề cập trong hợp đồng như chi phí vận hành, bảo trì, chi phí quản lý...Những chi phí này người đầu tư khó có thể kiểm soát và điều này có thể ảnh hưởng đến lợi nhuận của đơn vị vận hành khu nghỉ.

Trong khi thực tế, vào mùa cao điểm, công suất khai thác phòng của các dự án nghỉ dưỡng tại những thị trường như Quy Nhơn, Thanh Hóa, Quảng Ninh, Phú Quốc… thường xuyên vượt trên 90%, mùa thấp điểm cũng đạt khoảng 50,60%.

Do đó, lợi nhuận cam kết của các doanh nghiệp địa ốc lớn có thế mạnh về quản lý, vận hành là vấn đề trong tầm tay.

Còn về vấn đề pháp lý, theo ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam,  nhiều địa phương đang linh hoạt cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất thương mại dịch vụ thành "đất ở không hình thành đơn vị ở". Đây là giải pháp tạo cơ sở để người mua bất động sản nghỉ dưỡng tại các trọng điểm du lịch được sở hữu lâu dài - mong muốn chung của khách hàng khi mua bất động sản nói chung và bất động sản nghỉ dưỡng nói riêng, ông Nam nhận định.

Ý kiến này nhận được nhiều đồng tình từ cộng đồng doanh nghiệp cũng như nhà đầu tư trong nước.

"Đối với tính pháp lý của condotel, tôi có kiến nghị dài hạn và ngắn hạn. Kiến nghị dài hạn là làm luật và sửa luật, nhưng kiến nghị này tốn kém và có lẽ chưa nhất thiết phải làm ngay. Còn trong ngắn hạn, tôi kiến nghị đến Chính phủ, các bộ ngành ban hành một thông tư liên bộ về condotel để các địa phương thống nhất triển khai. Trong đó hướng dẫn cụ thể về dự án condotel là dự án được Nhà nước giao đất theo hình thức đất ở không hình thành đơn vị ở, người mua căn hộ condotel được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở không hình thành đơn vị ở và quyền sở hữu căn hộ lâu dài", ông Trịnh Văn Quyết, người đứng đầu Tập đoàn FLC từng nhấn mạnh trong một hội thảo về condotel diễn ra hồi tháng 3 năm nay.

Thông tin mới nhất từ Bộ Xây dựng cho biết Bộ này đang nghiên cứu để trình Chính phủ ban hành quy định quản lý vận hành condotel và dự kiến đầu năm 2019 sẽ có văn bản pháp lý để có cơ sở quản lý.

"Tới đây, các chính sách pháp lý liên quan đến đầu tư bất động sản du lịch (trong đó có condotel) sẽ rất rõ ràng, đầy đủ.  Cá nhân tôi cho rằng, thị trường này vẫn còn rất nhiều tiềm năng tăng trưởng trong dài hạn", ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho hay.

Nguyễn Hải Nam (Tổng hợp)