Thủ tục và chi phí sang tên sổ đỏ nhà đất

Đối với nhiều người việc mua nhà và bán nhà chỉ diễn ra một vài lần trong đời nên khi thực hiện công việc này chắc chắn sẽ gặp những bối rối khi xác lập các bước pháp lí cho quá trình mua hay bán nhà đất.  Vậy khi chuyển nhượng nhà đất có sổ đỏ, người mua (nhận chuyển nhượng) và người bán (chuyển nhượng) cần làm các thủ tục gì và chi phí thế nào. Nhằm giúp người mua và người bán biết thông tin, Nhà Đất Phố Đông cung cấp các thủ tục và chi phí liên quan đến quá trình chyển nhượng này như sau:

Chi phí chuyển nhượng quyền sử nhà đất có sổ đỏ bao gồm thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ.

Thủ tục sang tên như sau:

Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ người này sang người khác chúng ta cần tiến hành thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình...
    
    1. Thẩm quyền giải quyết: UBND cấp huyện nơi có nhà đất
    2. Đối tượng thực hiện: Cá nhân, hộ gia đình
    3. Cách thức thực hiện: Hồ sơ của bước trước làm cơ sở để thực hiện các bước sau và được bổ sung theo từng bước như sau:
   
Bước 1: Các bên đến cơ quan công chứng lập hợp đồng chuyển nhượng, thừa kế, cho tặng. Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày lập hợp đồng, các bên phải kê khai lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân, nếu quá thời hạn trên sẽ bị phạt theo quy định của nhà nước.

Bước 2: Kê khai nghĩa vụ tài chính (tại UBND cấp huyện nơi có nhà, đất), Hồ sơ gồm:

1. Tờ khai lệ phí trước bạ (02 bản do bên mua ký)
2. Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (02 bản do bên bán ký. Riêng trường hợp cho tặng 04 bản).
3. Hợp đồng công chứng đã lập (01 bản chính)
4. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (01 bản sao có chứng thực của cơ quan có thẩm quyền)
5. CMND + Sổ hộ khẩu của cả bên mua và bên bán (01 bản sao có chứng thực của cơ quan có thẩm quyền)
6. Đối với trường hợp cho tặng, thừa kế phải có giấy tờ chứng minh quan hệ nhân thân của người cho và người nhận để được miễn thuế thu nhập cá nhân.
7. Thời hạn có thông báo nộp thuế: 10 ngày Sau khi có thông báo thì người nộp thuế nộp tiền vào ngân sách nhà nước.

Thuế chuyển dịch quyền sử dụng đất gồm:

    - Thuế thu nhập cá nhân: 2 %
    - Thuế trước bạ: 0,5 %

Bước 3: Kê khai sang tên (tại UBND quận/huyện nơi có nhà, đất), hồ sơ gồm:

1. Đơn đề nghị đăng ký biến động (do bên bán ký); Trong trường hợp có thoả thuận trong hợp đồng về việc bên mua thực hiện thủ tục hành chính thì bên mua có thể ký thay.
2. Hợp đồng chuyển nhượng; hợp đồng tặng cho; hoặc văn bản thỏa thuận phân chia di sản; văn bản khai nhận di sản;
3. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất (bản gốc)
4. Giấy nộp tiền vào ngân sách nhà nước (bản gốc)
5. Bản sao CMND + Sổ hộ khẩu của bên nhận chuyển nhượng, thừa kế, cho tặng
6. Thời hạn sang tên: 15 ngày

    Lệ phí sang tên gồm:

    - Lệ phí địa chính: 15.000 đồng/trường hợp;
    - Lệ phí thẩm định: Mức thu tính bằng 0,15% giá trị (sang tên) chuyển nhượng (Tối thiểu 100.000 đồng đến tối đa không quá 5.000.000 đồng/trường hợp);

 Bước 4: Nộp đủ lệ phí theo quy định và nhận sổ đỏ.


Thuế thu nhập cá nhân khi tách thửa.

Theo Thông tư số 113/2011/TT-BTC của Bộ Tài chính, có hai phương pháp để tính thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng, mua bán nhà đất. Theo đó:

Phương pháp thứ nhất: Thuế suất là 25% trên thu nhập tách thửa (giá chuyển nhượng - giá vốn) khi người nộp thuế kê khai được những hóa đơn, chứng từ hợp pháp chứng minh được giá mua và các chi phí cấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà; chi phí cải tạo đất, nhà; chi phí xây dựng;...

Phương pháp thứ hai: Trường hợp không có hóa đơn, chứng từ chứng minh được giá mua và các chi phí liên quan thì áp dụng thuế suất 2% theo giá chuyển nhượng thực tế ghi trên hợp đồng tách thửa. Trong trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá chuyển nhượng hoặc ghi giá chuyển nhượng thấp hơn bảng giá đất, giá tính lệ phí trước bạ nhà do UBND cấp tỉnh quy định thì giá tính thuế lấy theo bảng giá đất, giá tính lệ phí trước bạ nhà do UBND cấp tỉnh quy định.

Theo khoản 1 Điều 4 Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007 thì việc tách thửa giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau là thu nhập được miễn thuế thu nhập cá nhân. Trong trường hợp này, hồ sơ cần có giấy tờ chứng minh quan hệ giữa người tiến hành tách thửa và người nhận chuyển nhượng như: Giấy khai sinh…

Thực tế thì khó để xác nhận mức thu nhập chịu để áp dụng mức thuế suất là 25% do phức tạp thủ tục và chứng minh nên cơ quan thuế thường áp dụng mức thuế 2% trên giá trị chuyển nhượng. Nếu mức giá trị chuyển nhượng thấp thì cơ quan thuế sẽ áp dụng theo khung của cơ quan thuế qui định.

2. Lệ phí trước bạ.

Cũng như thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ là nghĩa vụ bắt buộc đối với thủ tục tách thửa đất. Mức phí trước bạ được tính bằng 0,5% giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng tách thửa.

Sau khi đóng các loại phí trên vào Ngân sách Nhà nước, người nhận chuyển nhượng dùng phiếu thu phí để hoàn thiện hồ sơ sang tên sổ đỏ, nộp tại Văn phòng Đăng ký đất đai.