Bất động sản Việt không bao giờ bong bóng...mà chỉ có "tạm đóng băng" !

Hình minh họa: Căn hộ Q2 Thảo Điền

Trong hội thảo về BĐS vừa diễn ra, Ông Trần Kim Chung - viện phó Viện NC Quản lý kinh tế TW nhận định Việt Nam đã có 8 trên 10 dấu hiệu của bong bóng bất động sản; chỉ còn thiếu 2 dấu hiệu là đầu tư công và nguồn vốn xây dựng nhà đất cũng tăng.

Thật ra 2 dấu hiệu này đã rỏ rồi; về đầu tư công thì xem các chỉ số chi ngân sách từ 2013 – 2017 đã thấy thâm dụng vốn tăng trở lại và bội chi ngày càng tăng; còn vốn xây dựng BĐS thì chỉ cần qua cầu - hầm Thủ Thiêm là thấy rừng căn hộ chung cư; mà không chỉ có Quận 2, Quận 9; khắp cả khu nam, tây, bắc đều có số lượng xây dựng chung cư lớn; còn Condotel và Biệt thự time share thì khắp các khu du lịch đều xây dựng; xết trên độ lớn thì gấp 10 lần thời kỳ dư cung 2007 – 2008.

Nhưng tại sao VN sẽ không có bong bóng BĐS ?

Bong bóng BĐS trên thế giới được hiểu là tình trạng của một nền kinh tế mà số đông nhà đầu tư BĐS không có khả năng trả nợ Ngân hàng, nhưng bán nhà cũng không đủ trả nợ vì lúc mua giá cao, còn cần bán thì giá quá thấp; rồi theo đó các NH cho vay cũng đối đầu nợ xấu, kẹt tiền phải xử lý quyết liệt các nhà đất thế chấp, phát mãi hàng loạt một cách “nhanh gọn theo quy định hợp đồng cho vay thế chấp” để thu tiền về; theo đó giá nhà đất đua nhau rớt giống như những chiếc bong bóng bay cao bị vở tung.

Với ý nghĩa đó thì VN sẽ không gặp tính trạng các NH phát mãi nhà hàng loạt với các thủ tục nhanh chóng như thế giới; thời gian để bán được một căn nhà thu nợ không dưới 1 năm với nhiều thủ tục nhiêu khê, kiện tụng…Ngoài ra, còn một đặc điểm “rất quan trọng” là khi gặp phải giai đoạn suy thoái BĐS, nhà đầu tư cứ để đó một thời gian cho đến lúc giá nhà ngóc lên, trong thời gian đó, nhà đầu tư không phải nộp “thuế nhà đất thường niên”, do vậy cứ gom tiền mua ôm, và lở sui thì chịu trận lỳ đòn chờ ngày mai tươi sáng.

Trong khi đó, trên thế giới thì dù nhà đầu tư mua để cho thuê hay để trống, dù thị trường có lên hay xuống thì hằng năm phải nộp thuế đều đặn, không có tiền thì bán nhà đi, còn thiếu thuế là Police tới dán một giấy niêm phong là xong, khỏi tranh cải “tình lý” lung tung; do vậy nhà đầu tư VN không bị áp lực phải bán để khỏi nộp thuế.

Đóng băng nhà đất có gây thiệt hai cho nhà đầu tư ?

“Đóng băng BĐS” là trạng thái nhà đầu tư muốn bán giảm giá BĐS cũng không có người mua, nhà càng lớn tiền càng khó bán, thậm chí không bán được. Trong các giai đoạn 2007 – 2008 và 2012 – 2013, nhà đầu tư VN đã thấm thía tình cảnh đóng băng nhà đất. Nhiều nhà đầu tư thuộc dạng máu mặt, của ăn của để, đã trở thành tay trắng; nhiều công ty SXKD lớn lâm vào cảnh phá sản chỉ vì ông bà chủ lấy vốn SXKD đi buôn nhà đất. Hệ thống NHTM cũng bị thiệt hại năng nề, nhiều ông chủ NHTM phải ra toà, NH bị sụp đổ, nhà nước phải ra tay mua ngân hàng 0 đồng là từ nợ xấu BĐS.

Tuy nhiên qua 2 kỳ đóng băng lạnh thấu xương đó, nhiều nhà đầu tư rút ra kết luận “miễn sao đừng vay ngân hàng, thì dù nhà đất có đóng băng rồi thì vài năm sẽ tan băng, ta sẽ được bù đầy đủ từ giá nhà đất tăng vọt trở lại !”. Do vậy làn sóng mua nhà đất từ 2016 – 2018 vẫn tăng chứ không giảm; không chỉ mua ở chổ đắc địa do vị trí và nhà nước đầu tư hạ tầng như Q2, Q9 của Sài gòn, Phú quốc…mà còn mua cả vùng ven vùng sâu khắp nơi như Đức Hoà Long An nắng gắt, Bình dương anh cũng tới, Hậu giang em cũng tìm…

Nếu đóng băng nhà đất kỳ này sẽ ra sao ?

Trong năm 2017 và đầu năm 2018, trái với dự đoán của một số người dầy dạn kinh nghiệm về thị trường BĐS; giá nhà đất không giảm nhiệt mà còn tăng mạnh. Khi tìm hiểu thì có một dòng tiền mạnh từ vùng ngoài chuyển vào mua nhanh, mua ập giá chứ không phải từ ngân hàng. Điều này có thể phù hợp với nhận định phía trên là “nhà đầu tư không sợ đóng băng, cứ trú vốn trong đất nền rồi thì cũng tăng tiếp !”

Logic của tình hình “đất đứng một hồi sẽ tăng, đứng càng lâu thì tăng càng ác liệt như đất Q9, Nhơn Trạch…” sẽ tiếp tục đúng !? Nếu nhìn theo xu thế khát nhà đất của nhà đầu tư VN, và với các chính sách thuế cho phép nhà đầu tư thoải mái ôm nhà đất lớn không lo nộp thuế thì logic này sẽ tiếp tục đúng, “người thì sinh tiếp đông lên, đất không nở” !

Nhận định “người sinh tiếp - đất không nở” coi chừng sai !

Nhận định “giá nhà đất dù tăng mạnh lở ôm, rồi cũng sẽ được trả cả vốn lẩn lời” coi chừng sai !

Kinh nghiệm 2 lần đóng băng nhà đất VN đã tạo sự tin tưởng cho nhà đầu tư; kinh nghiệm này càng được cũng cố từ các chuyên gia nhận định “giá nhà đất tăng có nền tảng từ lạm phát và lãi suất ngân hàng tích luỷ”.

Tuy nhiên bất cứ hiện tượng gì, khi lập đi lập lại cũng cần quan tâm tới quy luật “lượng đổi - chất đổi”, và đến lúc nào đó thì hiện tượng này sẽ không còn đúng. Trong tình trạng nhà đất “giá tăng – đi ngang – tăng tiếp” cũng không nằm ngoài quy luật “Lượng - chất” như mọi hiện tượng khác. Quan sát các giai đoạn tăng giá nhà đất Tp.HCM từ 2006 – 2018, đã thấy tốc độ tăng giá nhà đất nhanh hơn tốc độ lạm phát, và quan trọng là nhanh hơn nhiều so với tốc độ tăng tiền lương người có nhu cầu tuê - mua nhà. Nếu như trong hội thảo BĐS năm 2012 tại Báo Thanh niên, nhiều chuyên gia đã nhận định giá nhà đất so với hơn tiền lương đã cao hơn rất nhiều; và tỷ lệ giá nhà/lương đã cao hơn nhiều so với các nước khu vực và thế giới. Đến 2018, giá nhà đất đã tăng thêm 30% - 50%, nhiều khu đã tăng 100%; trong khi tiền lương chỉ tăng từ 15% - 20%. Do vậy chỉ tiêu Giá nhà /lương đã quá cao năm 2012, sau 6 năm lại càng xa tầm với và đang trở nên không chấp nhận được; còn nếu nói là đồng tiền VN mất giá nên nhà đất mới tăng vậy; thì hãy quy về usd cho thấy giá nhà đất vẫn tăng mạnh, đến nổi Việt kiều với lương bên Mỹ về thấy giá nhà đất Sài gòn cũng lè lưởi kính nể độ giầu của dân trong nước.