Thực hiện Nghị quyết số 06-NQ/TW ngày 05/11/2016 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XII "Về thực hiện có hiệu quả tiến trình hội nhập kinh tế quốc tế, giữ vững ổn định chính trị - xã hội trong bối cảnh nước ta tham gia các hiệp định thương mại tự do thế hệ mới"; Nghị quyết số 38/NQ-CP ngày 25/04/2017 của Chính phủ "Ban hành chương trình hành động của Chính phủ thực hiện Nghị quyết số 06-NQ/TW..."; Nghị quyết Đại hội Đảng bộ thành phố Hồ Chí Minh lần thứ X và Chương trình hành động số 16-CTr/TU ngày 27/10/2016 của Thành ủy về nâng cao chất lượng tăng trưởng, năng lực cạnh tranh của kinh tế thành phố đáp ứng yêu cầu hội nhập giai đoạn 2016 - 2020; Quyết định số 5880/QĐ-UBND ngày 09/11/2016 của Ủy ban nhân dân thành phố về Kế hoạch thực hiện Chương trình hành động số 16-CTr/TU của Thành ủy,
Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) báo cáo tình hình thực trạng và giải pháp phát triển thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh đáp ứng yêu cầu hội nhập giai đoạn 2016-2020 tại Hội thảo khoa học "Thực trạng và giải pháp nâng cao chất lượng tăng trường, năng lực cạnh tranh của kinh tế thành phố đáp ứng yêu cầu hội nhập" ngày 23/06/2018, như sau:
I. Tình hình thực trạng thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh:
Hiệp hội nhất trí với nội dung dự thảo "Báo cáo Sơ kết 02 năm thực hiện Chương trình nâng cao chất lượng tăng trưởng, năng lực cạnh tranh của kinh tế thành phố đáp ứng yêu cầu hội nhập giai đoạn 2016-2020" của Ủy ban nhân dân thành phố đã đánh giá: " Ngành kinh doanh bất động sản: Nguồn lực đất đai được thành phố khai thác sử dụng ngày càng hiệu quả hơn, thu hút số lượng lớn vốn đầu tư của nhiều thành phần kinh tế. Nguồn thu từ đất đai và bất động sản đóng góp rất lớn vào nguồn thu ngân sách của thành phố góp phần tích cực phát triển kinh tế thành phố.
Thị trường bất động sản phát triển trong đó có cả nhà ở đã góp phần rất quan trọng, đáp ứng ngày càng tốt hơn nhu cầu nhà ở của người dân; trong giai đoạn từ năm 2016 đến nay, diện tích bình quân nhà ở toàn thành phố đã tăng lên đáng kể (từ mức 17,32m2 /người năm 2015, nâng lên là 18,82m2 /người năm 2017). Qua đó cũng thúc đẩy phát triển hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của thành phố; tốc độ đô thị hóa diễn ra rất nhanh; nhiều dự án phát triển đô thị, dự án khu nhà ở, bất động sản được đầu tư xây dựng trên địa bàn thành phố, trong đó 2 tập trung phát triển chính ở các hướng Đông, Nam và Đông Nam, phù hợp với định hướng phát triển chung của thành phố, tạo ra sự liên kết mạnh mẽ giữa các khu vực với nhau; hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội từng bước được xây dựng đồng bộ, đảm bảo về chất lượng; sản phẩm nhà ở đa dạng về chủng loại, không chỉ giải quyết khá tốt nhu cầu chỗ ở, nâng cao điều kiện sống cho người dân, mà còn góp phần làm thay đổi diện mạo đô thị, bộ mặt thành phố ngày càng thay đổi theo hướng văn minh, hiện đại.
Bên cạnh đó, hệ thống các khu công nghiệp, khu chế xuất, các công trình hạ tầng kỹ thuật và xã hội, văn phòng, trung tâm thương mại, khách sạn, nhà hàng… cũng phát triển cả về quy mô cũng như tính đồng bộ, hiện đại, đã góp phần quan trọng trong việc tạo lập cơ sở hạ tầng đô thị, cơ sở vật chất kỹ thuật, phục vụ phát triển kinh tế-xã hội, thu hút đầu tư, tạo nhiều việc làm, thu hút nguồn nhân lực lao động, góp phần tích cực chuyển dịch cơ cấu kinh tế của thành phố theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa. Các chủ thể tham gia thị trường bất động sản từng bước được hoàn thiện, góp phần cho thị trường phát triển. Đội ngũ các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trong nước, cũng như nước ngoài, các đơn vị tư vấn, doanh nghiệp xây dựng, vật liệu xây dựng; hệ thống dịch vụ hỗ trợ cho thị trường bất động sản như các sàn giao dịch bất động sản, hệ thống thông tin bất động sản, công chứng, đăng ký sở hữu, hệ thống cung cấp dịch vụ tư vấn, môi giới, quản lý bất động sản tại thành phố ngày càng phát triển về quy mô và chất lượng cao hơn.
Các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đã tái cấu trúc doanh nghiệp; tự điều chỉnh cơ cấu kinh doanh, đưa ra các chiến lược phù hợp với tình hình thị trường; ưu tiên đầu tư những dự án có vị trí tốt, hạ tầng giao thông thuận lợi; hướng mạnh vào phân khúc thị trường có khả năng thanh toán như phân khúc bình dân, với mức giá hợp lý phù hợp với nhu cầu thị trường; đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án, áp dụng công nghệ thi công tiên tiến và sử dụng vật liệu mới, tiết kiệm chi phí để giảm giá thành sản phẩm, qua đó có thể cạnh tranh về giá, về chất lượng, và phù hợp với nhu cầu của thị trường". Hiệp hội xin được góp ý thêm, như sau:
1/- Tình hình thực trạng thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh:
- Thị trường bất động sản thành phố, sau giai đoạn bị khủng hoảng đóng băng, đã phục hồi và đi vào chu kỳ tăng trưởng trở lại kể từ cuối năm 2013 cho đến nay. Thị trường bất động sản có mối quan hệ mật thiết với tình hình phát triển kinh tế - xã hội, và tình hình tăng trưởng GDP của cả nước và tăng trưởng GRDP của thành phố. Năm 2015, thị trường bất động sản đã đạt mức tăng trưởng cao; năm 2016 có sự sụt giảm nhẹ; năm 2017 thị trường bất động sản tăng trưởng trở lại, mức tăng khoảng 4,07% so với năm 2016, đóng góp 0,21% trong tổng mức tăng trưởng GDP của cả nước theo số liệu của Tổng cục thống kê (Nhưng theo đánh giá của Ngân hàng HSBC thì lĩnh vực bất động sản có mức đóng góp 5% trong GDP, tương đương 0,34% trong GDP 6,81% năm 2017), và tiếp tục xu thế tái cấu trúc thị trường, tái cơ cấu đầu tư để có sự tập trung phát triển mạnh hơn phân khúc nhà ở vừa túi tiền đáp ứng nhu cầu thực của người tiêu dùng. Phân khúc nhà ở trung cấp và nhà ở bình dân chiếm tỷ trọng khoảng 60-70% thị trường, là phân khúc chủ đạo của thị trường bất động sản thành phố, có tính thanh khoản cao nhất, góp phần đảm bảo an sinh xã hội về nhà ở cho người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp, công nhân lao động, sinh viên và người nhập cư.
Tuy nhiên, thị trường bất động sản thành phố trong hơn 05 tháng đầu năm 2018 đã có biểu hiện sụt giảm so với cùng kỳ năm 2017, như sau:
(1) Tổng số dự án đủ điều kiện huy động vốn đưa ra thị trường là 29 dự án giảm 9,4% so với 32 dự án đã đưa ra thị trường cùng kỳ năm 2017;
(2) Tổng số căn nhà đưa ra thị trường là 9.174 căn (gồm có 8.690 căn hộ 3 chung cư và 484 căn nhà thấp tầng), giảm 44,5% so với 16.506 căn cùng kỳ năm 2017, trong đó:
(i) Phân khúc căn hộ cao cấp có 3.828 căn, giảm 25,9% so với 5.164 căn cùng kỳ năm 2017. Tuy nhiên, tỷ lệ căn hộ cao cấp lại chiếm đến 41,8% thị trường, tăng nhiều so với cùng kỳ năm 2017 (chiếm 31,3%);
(ii) Phân khúc căn hộ trung cấp có 3.465 căn, giảm 32,6% so với 5.136 căn cùng kỳ năm 2017. Tỷ lệ căn hộ trung cấp chiếm 37,7% thị trường, cao hơn so với cùng kỳ năm 2017 (chiếm 31,1%);
(iii) Phân khúc căn hộ bình dân có 1.881 căn, giảm mạnh đến 69,7% so với 6.206 căn cùng kỳ năm 2017. Tỷ lệ căn hộ bình dân chỉ chiếm 20,5%, giảm gần một nửa so với cùng kỳ năm 2017 (chiếm 37,6%).
Nguồn thu ngân sách thành phố từ đất tăng hàng năm, chiếm tỷ trọng khoảng 10% tổng nguồn thu, như: Năm 2015, thu tiền sử dụng đất đạt 10.669 tỷ đồng; Năm 2016, thu tiền sử dụng đất khoảng 12.000 tỷ đồng; Năm 2017, thu hơn 21.000 tỷ đồng, chiếm tỷ lệ 9,5%; Hơn 05 tháng đầu năm 2018, đã thu 8.811,8 tỷ đồng tiền sử dụng đất, đạt 60,7% tổng dự toán, tăng 0,75%, đã thu 2.013,4 tỷ đồng tiền thuê đất, đạt 36,6% dự toán, giảm 16,9% so với cùng kỳ (Kết quả thực hiện hiệu quả hơn trước do thực hiện cơ chế mới, Phó Chủ tịch Ủy ban nhân dân thành phố là Chủ tịch Hội đồng thẩm định giá đất).
Nguồn vốn tín dụng vào thị trường bất động sản thành phố đã tăng từ năm 2015 đến nay, như: Năm 2015, đạt khoảng 140.000 tỷ đồng, chiếm 12,3% tổng dư nợ; Năm 2016, đạt khoảng 150.000 tỷ đồng, chiếm 10,6% tổng dư nợ; Năm 2017, đạt khoảng 180.000 tỷ đồng, chiếm 10,7% tổng dư nợ; Hơn 05 tháng đầu năm 2018, đạt khoảng 202.000 tỷ đồng, chiếm 10,8% tổng dư nợ (cao hơn mức bình quân cả nước).
Nguồn vốn đầu tư nước ngoài (FDI), một trong những thước đo kết quả hội nhập của nền kinh tế, của thị trường bất động sản nước ta, có xu thế tăng dần trong những năm gần đây, trong đó, thị trường bất động sản thường giữ vị trí thứ 3 trong việc thu hút vốn FDI, đồng thời, bổ sung thêm nguồn vốn quan trọng cho doanh nghiệp trong xu thế các ngân hàng thương mại đang dần hạn chế cấp tín dụng bất động sản. Riêng thành phố Hồ Chí Minh, có năm thị trường bất động sản giữ vị trí thứ nhất trong các năm 2015, năm 2017, và 05 tháng đầu năm 2018, như: Năm 2015, đạt 1,497 tỷ USD (chiếm 53,3%); Năm 2016, có sự sụt giảm, chỉ đạt 1 tỷ USD; Năm 2017, tăng mạnh, đạt 1,01 tỷ USD; Trong 05 tháng đầu năm 2018, đạt 216,3 triệu USD. Tính đến hết năm 2017, toàn thành phố có 7.372 dự án FDI còn hiệu lực với tổng vốn đầu tư gần 45 tỷ USD. Các nguồn vốn FDI vào thị trường bất động sản là từ Nhật Bản, Hàn quốc, Singapore, Hongkong, Đài Loan, Hoa Kỳ, và gần đây là Trung quốc. Điển hình tại thành phố Hồ Chí Minh là Công ty Liên doanh Ph 4 giảm hơn 4% về vốn so với cùng kỳ năm 2017. Trong đó, có 3.385 doanh nghiệp có đăng ký kinh doanh bất động sản, chiếm 20,5%. - Dự báo 06 tháng cuối năm 2018, thị trường bất động sản sẽ tiếp tục tăng trưởng ổn định.
Park Riverside - một dự án compound được triển khai ở khu phố Đông
2/- Đánh giá vai trò của doanh nghiệp bất động sản Việt Nam trong quá trình hội nhập:
Khi nước ta gia nhập tổ chức WTO năm 2007, đã có ý kiến quan ngại nhà đầu tư nước ngoài sẽ thống lĩnh thị trường bất động sản. Nhưng, Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh đã cho rằng quan ngại này không có cơ sở. Thực tế, cho đến nay, các doanh nghiệp Việt Nam đang thống lĩnh thị trường bất động sản. Nhiều thương hiệu bất động sản Việt Nam đã được khẳng định như: Vingroup, Him Lam, Bitexco, Đại Quang Minh, Novaland, Nam Long, Tài Nguyên, Thủ Đức House, Sơn Kim Land, Kiến Á, An Gia, SunGroup, Khang Điền, Phú Long, Hưng Thịnh, SSG, Phúc Khang, City Land, Lê Thành, Hưng Lộc Phát, Phát Đạt, TTC Land, Vạn Thịnh Phát, CenGroup, Tiến Phước, C.T Group, Vietcomreal, CC1, Đại Phúc - Vạn Phúc, Sài Gòn Res...
3/- Nguyên nhân dẫn đến sự tăng trưởng mạnh nguồn vốn FDI vào thị trường bất động sản trong quá trình hội nhập:
Thị trường bất động sản đã thu hút được một nguồn vốn FDI lớn là do hai nguyên nhân chủ yếu, sau đây:
(i) Nhà nước đã thay đổi chính sách, pháp luật về đầu tư, kinh doanh bất động sản, nhà ở; đã cho phép nhà đầu tư nước ngoài được đầu tư kinh doanh bất động sản tương tự nhà đầu tư trong nước; nhà đầu tư nước ngoài được tham gia vào quá trình cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước; đặc biệt là chính sách cho cá nhân nước ngoài sau khi nhập cảnh hợp pháp vào Việt Nam, được mua và sở hữu nhà ở tại các dự án nhà ở thương mại ngoài khu vực bảo vệ quốc phòng, an ninh;
(ii) Nước ta giữ vững ổn định chính trị, kinh tế đang tăng trưởng vững chắc, nhiều doanh nghiệp Việt có năng lực và uy tín thương hiệu, đặc biệt là tầng lớp trung lưu đang gia tăng mạnh, dự kiến chiếm 50% dân số trong 10 năm tới.
Tuy nhiên, cũng do độ mở cao của nền kinh tế nước ta trước tác động của nền kinh tế toàn cầu, nhất là một số nước lớn, nên sắp tới cần phải có chính sách thích hợp để giữ chân nhà đầu tư nước ngoài, và tiếp tục thu hút được nguồn vốn FDI phục vụ sự phát triển của kinh tế đất nước và thị trường bất động sản.
Khu Đô thị Vincity Quận 9 - Một dự án của Vingroup
II. Giải pháp phát triển thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh đáp ứng yêu cầu hội nhập giai đoạn 2016-2020:
Nghị quyết số 06-NQ/TW đã đánh giá một trong những hạn chế, yếu kém trong quá trình hội nhập là: "Quá trình hội nhập kinh tế quốc tế và quá trình đổi mới ở trong nước, nhất là đổi mới, hoàn thiện thể chế, trước hết là hệ thống luật pháp, cơ chế, chính sách chưa được thực hiện một cách đồng bộ, chưa gắn kết chặt chẽ với quá trình nâng cao năng lực cạnh tranh...", và đã quyết định các chủ trương, chính sách cụ thể, trong việc "Hoàn thiện hệ thống pháp luật và nâng cao năng lực thực thi pháp luật.
Khẩn trương rà soát, bổ sung, hoàn thiện luật pháp trực tiếp liên quan đến hội nhập kinh tế quốc tế, phù hợp với Hiến pháp, tuân thủ đầy đủ, đúng đắn các quy luật của kinh tế thị trường và các cam kết hội nhập kinh tế quốc tế; nội luật hoá theo lộ trình phù hợp những điều ước quốc tế mà Việt Nam là thành viên, trước hết là luật pháp về thương mại, đầu tư, sở hữu trí tuệ và chuyển giao công nghệ, lao động - công đoàn… bảo đảm tranh thủ được thời cơ, thuận lợi, vượt qua các khó khăn, thách thức từ việc tham gia và thực hiện các 5 hiệp định thương mại tự do thế hệ mới (...) Hoàn thiện cơ chế, chính sách thúc đẩy phát triển doanh nghiệp; đặc biệt là hoàn thiện chính sách hỗ trợ phát triển doanh nghiệp vừa và nhỏ cùng với khuyến khích khởi nghiệp, sáng tạo. Tăng cường công tác quản lý nhà nước đối với hoạt động mua bán - sáp nhập doanh nghiệp Việt Nam, trên cơ sở phát huy nội lực, bảo đảm tính độc lập, tự chủ của nền kinh tế, phù hợp với các cam kết quốc tế"; Nghị quyết 38/NQ-CP ngày 25/04/2017 về Chương trình hành động của Chính phủ, đã chỉ đạo: "Tiếp tục hoàn thiện hệ thống văn bản quy phạm pháp luật với lộ trình cụ thể, hướng tới các chuẩn mực quốc tế, loại bỏ dần các biện pháp mệnh lệnh - hành chính. Chú trọng nội luật hóa những điều ước quốc tế mà Việt Nam là thành viên; tăng cường năng lực thực thi pháp luật; phát triển đồng bộ các dịch vụ pháp lý, đẩy mạnh xã hội hóa các dịch vụ pháp lý. Xây dựng và nâng cao hiệu quả hoạt động của Nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa, trọng tâm là Chính phủ kiến tạo. Thực hiện hiệu quả cải cách hành chính, đơn giản hóa thủ tục hành chính cải cách tư pháp, xây dựng bộ máy nhà nước tinh gọn, trong sạch, phát huy dân chủ, tăng cường trách nhiệm, kỷ luật, kỷ cương (...) Bổ sung và kiện toàn cơ chế, chính sách thúc đẩy phát triển doanh nghiệp. Xây dựng và triển khai các chính sách hỗ trợ và tạo điều kiện thuận lợi thúc đẩy sự phát triển của các doanh nghiệp Việt Nam, đặc biệt là doanh nghiệp tư nhân, doanh nghiệp vừa và nhỏ, khuyến khích các doanh nghiệp khởi nghiệp... đảm bảo nguyên tắc phù hợp với các cam kết mà Việt Nam đã tham gia. Khẩn trương điều chỉnh và hoàn thiện chiến lược thu hút và sử dụng nguồn vốn FDI ..."
Hiệp hội xin được đề xuất một số giải pháp phát triển thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh đáp ứng yêu cầu hội nhập giai đoạn 2016- 2020, như sau:
1/- Kiến nghị sửa đổi, bổ sung các Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Xây dựng... theo hướng kiến tạo môi trường đầu tư, kinh doanh bất động sản minh bạch, thông thoáng, lành mạnh, bình đẳng. Trọng tâm là:
- Sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện cơ chế, chính sách về thu tiền sử dụng đất vừa đảm bảo nguyên tắc giá đất phù hợp với giá thị trường, vừa phù hợp với khả năng tài chính của cá nhân, hộ gia đình, và không để tiền sử dụng đất là gánh nặng của doanh nghiệp mà cuối cùng người tiêu dùng phải gánh chịu khi mua nhà.
- Sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện cơ chế, chính sách về quy trình công tác thẩm định thiết kế cơ sở, thẩm định thiết kế kỹ thuật, cấp Giấy phép xây dựng các công trình xây dựng cấp 1 (từ 25 tầng trở lên).
- Sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện cơ chế, chính sách để quản lý các sản phẩm bất động sản mới như condotel, officetel, hometel, shophouse, đảm bảo phát triển minh bạch, lành mạnh, bền vững.
- Kiến nghị Chính phủ, các Bộ, ngành, các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương tạo điều kiện cho doanh nghiệp, các nhà đầu tư được tiếp cận bình đẳng, minh bạch các nguồn lực đất đai, các dự án đầu tư theo hình thức hợp tác công tư (PPP), theo hợp đồng xây dựng - chuyển giao (BT), cũng như trong quá trình thực hiện cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, thoái vốn nhà nước tại công ty cổ phần, trong bán tài sản đảm bảo các khoản nợ xấu theo Nghị quyết 42 của Quốc hội, trong quá trình sắp xếp lại mặt bằng thuộc cơ quan nhà nước, di dời các cơ sở sản xuất ô nhiễm vào khu công nghiệp...
- Kiến nghị sớm triển khai thực hiện quy trình cấp "Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất" cho cá nhân nước ngoài sau khi mua nhà.
2/- Kiến nghị sửa đổi, bổ sung các quy định pháp luật để tạo điều kiện thông thoáng cho các nhà đầu tư nước ngoài đang đầu tư tại Việt Nam, trong đó, đề nghị xem xét miễn visa. Đồng thời, kiến nghị Nhà nước và chính quyền các địa phương có biện 6 pháp ngăn chặn tình trạng người nước ngoài đầu tư chui, hoặc mua chui bất động sản tại Việt Nam.
3/- Kiến nghị Chính phủ, các Bộ, ngành, các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thực hiện hiệu quả cải cách hành chính, đơn giản hóa thủ tục hành chính, thực hiện chính quyền điện tử để phục vụ người dân và doanh nghiệp tốt hơn nữa.
4/- Các doanh nghiệp bất động sản cần nâng cao tầm nhìn, tiếp tục tăng cường năng lực về vốn, về quản trị doanh nghiệp, coi trọng tinh thần khởi nghiệp và tái khởi nghiệp, tái cấu trúc doanh nghiệp, xây dựng mô hình quản lý phù hợp, coi trọng việc hợp tác với các nhà đầu tư và doanh nghiệp nước ngoài để đáp ứng yêu cầu hội nhập. Hiệp hội tiếp tục nỗ lực thực hiện công tác kết nối đầu tư giữa các doanh nghiệp trong nước và nước ngoài.
Theo Horea