Kiến trúc sư Ngô Viết Nam Sơn: "Khó, nhưng không phải không có hy vọng. Cái khó chính là nếu thành phố vẫn muốn tự làm, không muốn cho nhà đầu tư tư nhân hoặc nước ngoài vào để cùng tham gia điều hành dự án".
Tổ chức cuộc thi quốc tế để tuyển chọn quy hoạch tốt nhất, vay khoảng 25.000 tỉ đồng để giải tỏa đền bù, chuẩn bị quỹ đất sạch để mời gọi nhà đầu tư, các khu đất vàng cũng đã có chủ…
Những nỗ lực của TP.HCM, tưởng chừng, sẽ biến giấc mơ “Phố Đông” tại Thủ Thiêm thành hiện thực… Nhưng hơn 10 năm trôi qua, khoảng 15.000 hộ gia đình với khoảng 60.000 người dân đã phải lần lượt rời bỏ nơi ở của mình để nhường chỗ cho khu đô thị mới, dù tới thời điểm này, vẫn chưa thấy hình dáng khu đô thị mới hiện hình.
Tiếp theo kỳ trước, BizLIVE tiếp tục cuộc trò chuyện với Kiến trúc sư Ngô Viết Nam Sơn, thành viên nhóm thiết kế Hoa Kỳ trong các đồ án quy hoạch Phố Đông Thượng Hải và quy hoạch Nam Sài Gòn, và là người đã góp nhiều ý kiến cho quy hoạch Thủ Thiêm ngay từ thời gian đầu những năm 1990, để trao đổi những vấn đề người dân và nhà đầu tư cùng quan tâm.
Thành bại nằm ở tư duy
Dưới góc nhìn của ông, làm thế nào để kết nối giữa Thủ Thiêm với Nam Sài Gòn?
Những năm 90, Thủ Thiêm và Nam Sài Gòn là đối thủ cạnh tranh nhau rất quyết liệt, nhưng giờ thì họ rất cần nhau để cùng phát triển.
Nhóm thiết kế quy hoạch chúng tôi đã để dành dải cây xanh trục giữa đường Nguyễn Văn Linh để sau này xây dựng tuyến giao thông công cộng (xe buýt nhanh, monorail hoặc light rail) nối với khu trung tâm thành phố. Do đó vẫn có thể chọn tuyến này băng qua khu trung tâm của Thủ Thiêm để qua cầu Hàm Nghi nối với đầu mối metro Bến Thành tại sang quận 1.
Như vậy trong tương lai, Nam Sài Gòn sẽ là đối tác chiến lược cho Thủ Thiêm, lợi ích không còn đối kháng, mà cùng thuyền với nhau. Do đó cũng nên nghĩ đến việc mời lãnh đạo công ty Phú Mỹ Hưng tham gia vào dự án Thủ Thiêm.
Khi tuyến giao thông công cộng liên tục này với các công trình cao tầng ở hai bên được kết nối sẽ giúp các nhà đầu tư tạo lợi nhuận, giải quyết tất cả vấn đề cùng một lúc. Thành phố cần có chính sách rõ ràng để giải quyết vấn đề này. Thủ Thiêm phát triển, cuối cùng người dân sẽ được hưởng lợi, an cư lạc nghiệp, có việc làm, mua được nhà…
Trong quy hoạch Thủ Thiêm có đặt ra phương án dời trụ sở hành chính thành phố, nhưng không hiểu sao lại thôi, thưa ông?
Có lẽ do chậm quá, nhưng vẫn có khả năng xây khu đô thị hành chính tại Thủ Thiêm trong tương lai xa, vì hiện nay diện tích hiện hữu của UBND TP.HCM nhỏ, mà không thể xây quá cao.
Trong tương lai vẫn cần phải mở rộng ra, mà bên khu trung tâm bờ Tây không còn nhiều đất nữa.
Làm thế nào để Thủ Thiêm có thể mời gọi được những nhà đầu tư lớn của thế giới, thực sự có tầm, có tài chính giống như ông Lawrence Sting?
Khó, nhưng không phải không có hy vọng. Cái khó chính là nếu thành phố vẫn muốn tự làm, không muốn cho nhà đầu tư tư nhân hoặc nước ngoài vào để cùng tham gia điều hành dự án.
Hướng liên doanh cùng làm Thủ Thiêm như công ty Phú Mỹ Hưng vừa bảo đảm thành công, lại bớt đi áp lực. Họ có lợi thì mình cũng được hưởng. Phát triển thành phố không có nghĩa là ngồi chờ ngân sách, ngồi chờ nhà đầu tư. Nếu mình có chính sách tốt thì nhà đầu tư sẽ tự động vào xin làm.
Nhiều người cho rằng thị trường bất động sản đang đóng băng, nhà đầu tư không có tiền. Nhưng tôi nghĩ không phải không có tiền.
Bằng chứng là bờ Tây nhiều dự án nhà cao tầng đang triển khai rầm rộ. Hiện mình đang kẹt về đầu tư, có cảm giác thành phố phải chiều nhà đầu tư, thực ra không phải vậy.
Thủ Thiêm có lợi thế rất lớn, nếu chính sách đúng chúng ta sẽ ở thế mạnh để thương lượng, miễn sao tất cả đều có lợi, từ nhà đầu tư, người dân, nhà nước.
Nhìn lại quy hoạch Thủ Thiêm sau 10 năm, ông thấy giữ nguyên theo quy hoạch ban đầu hay cần phải chỉnh sửa? Việc thu hút nhiều nhà đầu tư liệu có phá vỡ quy hoạch?
Như tôi đã nói, TP.HCM cần tổ chức hoặc mời một nhóm chuyên gia đa ngành quốc tế (không chỉ quy hoạch kiến trúc, mà cả về kinh tế đô thị, đầu tư, hạ tầng, môi trường…) để xem xét lại việc điều chỉnh, hoặc nếu cần thiết, thay đổi hoàn toàn chiến lược phát triển, bao gồm bản quy hoạch Sasaki.
Việc xem xét lại cần mang tư duy mới, mở ra những cánh cửa phù hợp với nhu cầu phát triển thực tế và thu hút được vốn đầu tư trong và ngoài nước, thay vì cứ bám víu vào một bản quy hoạch và chiến lược phát triển cũ không tạo được động lực phát triển sau 10 năm, ngay cả sau nhiều lần điều chỉnh.
Bản quy hoạch Sasaki có những điểm tốt khi đã có cân nhắc vấn đề môi trường trong phân khu chức năng và các tuyến đường được tổ chức thuận tiện. Những mặt chưa tốt, là bản quy hoạch Sasaki đã quên Thủ Thiêm phải phát triển trong mối kết nối chiến lược thật tốt với khu trung tâm hiện hữu, nên họ mới bỏ qua cầu Hàm Nghi, kết nối quan trọng nhất, mà chỉ chú trọng vào mỗi kết nối cầu đi bộ để nối vào khu lỏi của trung tâm hiện hữu.
Đề xuất bắc một cây cầu qua Hàm Nghi của các nhà quy hoạch Mỹ từ trước 1975 sẽ tạo một kết nối quan trọng mà mình đang bỏ qua, lúc đó chỉ cần một tuyến xe buýt nối liền trung tâm Bến Thành và trung tâm giao thông công cộng ở Thủ Thiêm sẽ kết nối được tất cả hệ thống giao thông khu trung tâm hai bờ đông tây.
Ngoài ra, quy hoạch này cũng hơi xa rời thực tế, vì Thủ Thiêm là vùng đất thấp, không nên bê tông hóa mặt đất nhiều quá. Về tổng thể, Thủ Thiêm đang được quy hoạch trải rộng và thấp tầng hơn khu bờ Tây là một sai lầm chiến lược.
Nên quy hoạch các khu đất giá trị nhất tại Thủ Thiêm với tầng cao trung bình cao nhất trên toàn khu vực trung tâm hai bờ đông tây, nhưng ít bê tông hóa hơn, nghĩa là có nhiều diện tích xanh hơn để thẩm thấu nước vào đất hơn.
Phát triển theo nguyên tắc nhà càng cao thì móng càng sâu, chạm đến đất cứng, do đó mô hình phát triển nhà cao tầng trong vườn cây sẽ tốt hơn là trải ra theo diện rộng.
Phát triển nhà cao tầng phải đặt trong mối tương quan chiến lược phát triển chung và sự hỗ trợ lẫn nhau của toàn bộ khu trung tâm hai bờ đông tây. Hiện nay, nhà cao tầng trong khu trung tâm bên bờ Tây đang được phát triển vô tổ chức, không những làm giảm sức hút đầu tư nhà cao tầng của Thủ Thiêm, mà còn gây ra vấn đề đô thị nan giải, như phá hỏng cảnh quan trong khu trung tâm lịch sử, gia tăng áp lực cải tạo hạ tầng, và tái lập lô cốt trong điều kiện ách tắc giao thông gia tăng…
Cần thực hiện kế hoạch khởi động dự án với chi phí ban đầu thấp, nhưng với tiềm năng cao về việc tạo nguồn vốn mới cho các giai đoạn phát triển kế tiếp, mà không cần vay vốn
Thủ Thiêm trong hai thập niên nữa sẽ tiếp tục là một gánh nợ, hay sẽ mang bóng dáng hiện đại với GDP bình quân đầu người gần 17.000 USD như Phố Đông đã làm được sau 21 năm, cũng từ con số không?
Tôi nghĩ, điều đó tùy thuộc vào việc những người có trách nhiệm chính của dự án có thể thay đổi thói quen tư duy lãnh đạo của mình cho phù hợp hơn với định hướng kinh tế thị trường hay không?
Chuyên gia kinh tế Phan Chánh Dưỡng: Thủ Thiêm có chủ như không
"Phú Mỹ Hưng thành công nhờ quy hoạch tốt và quản lý thực hiện quy hoạch tốt. Với Thủ Thiêm, Nhà nước đổ bao nhiêu tiền vô đó, con số này không ai thống kê được, trong khi Phú Mỹ Hưng thì Nhà nước không phải bỏ một xu.
Hơn nữa, xét về hai vùng đất, đất Thủ Thiêm tốt hơn, điều kiện tốt hơn nhiều. Cái kém hơn duy nhất đối với khu Thủ Thiêm là phương pháp triển khai dự án.
Thủ Thiêm Nhà nước là chủ đầu tư, nhưng Nhà nước không phải doanh nghiệp, vậy có chủ mà như không chủ. Tiếp nối theo từng nhiệm kỳ, quy hoạch nọ cứ chồng lên quy hoạch kia, nên thành ra không có quy hoạch.
Sau này, Nhà nước mướn mấy ông nước ngoài quy hoạch, nhưng quy hoạch đó có được nhà đầu tư chấp nhận hay không lại là chuyện khác. Ở Phú Mỹ Hưng có nhà đầu tư rồi mới mướn người quy hoạch. Người quy hoạch đó không làm chung chung, làm kết hợp với kế hoạch kinh doanh của nhà đầu tư.
Tất cả quy hoạch đều lọc qua đầu óc kinh tế - xã hội, chứ không phải đầu óc kinh doanh. Đầu óc kinh tế tính đến lợi ích xã hội, còn đầu óc kinh doanh tính đến giá trị gia tăng.
Bao năm qua, nguồn vốn dựa nhiều vào đầu tư nước ngoài. Nếu không có chính sách và ứng xử đàng hoàng, thì trong bối cảnh khủng hoảng này, họ vào Việt Nam làm gì nữa? |