Quy hoạch chi tiết xây dựng Khu dân cư Nam Rạch Chiếc, An Phú, quận 2
Ngày đăng: 17/10/2018Hạng mục: Qui hoạch-Chính sách
Ngày 21 tháng 9 năm 2009, UBND Tp.Hồ Chí Minh ban hành quyết định Qui hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/2000 khu dân cư Nam Rạch Chiếc, Phường An Phú Quận 2.
Qui hoach 1/500 khu đô thị Nam Rạch Chiếc
1. Quy mô diện tích 90,26 ha khu đất quy hoạch tạm xác định:
Căn cứ xác định ranh giới theo Bản đồ số 132 của Sở Địa Chính đã duyệt từ ngày 16/8/2002, Khu Dân cư Nam Rạch Chiếc có vị trí liền giáp với đường Cao tốc Long Thành Dầu Giây, Nút giao An Phú,nút giao Đỗ Xuân Hợp tiếp giáp Quận 9 và giáp ranh bờ rạch Mương Kinh, sông Giồng Ông Tố. Căn cứ được xác định theo yêu cầu của Tổ công tác xây dựng 12,500 căn hộ bố trí tái định cư Thủ Thiêm, Trung tâm Đo Đạc Bản đồ trên cơ sở Sở Tài Nguyên Môi Trường thành phố phê duyệt.
2. Các nội dung qui hoạch chi tiết xây dựng khu dân cư Nam Rạch Chiếc, Phường An Phú Quận 2
2.1. Vị trí, diện tích và giới hạn khu đất quy hoạch khu dân cư Nam Rạch Chiếc:
- Vị trí khu đất quy hoạch: nằm phía Nam phường An Phú.
- Giới hạn khu đất quy hoạch (diện tích 90,26ha) như sau:
+ Phía Bắc: giáp đường cao tốc thành phố Hồ Chí Minh - Long Thành - Dầu Giây.
+ Phía Tây - Nam và Đông - Nam: giáp sông Giồng Ông Tố.
+ Phía Tây: giáp nút giao thông An Phú.
+ Phía Đông: giáp nút giao thông đường Đỗ Xuân Hợp và đường cao tốc thành
phố Hồ Chí Minh - Long Thành - Dầu Giây.
2.2. Lý do và sự cần thiết phải lập nhiệm vụ điều chỉnh quy hoạch 1/2.000:
- Khu Nam Rạch Chiếc 90,26 hecta phường An Phú dự kiến bố trí thành 03 dự án
như sau:
+ Dự án 1: Khoảng 30ha giao cho Công ty Phát triển Quốc tế Thế kỷ 21 để đầu tư xây
dựng khu dân cư cao tầng và du lịch - văn hóa - giải trí. Đổi lại, Công ty sẽ đầu tư
xây dựng khu tái định cư 30,224ha (4.200 căn hộ) tại phường Bình Khánh.
+ Dự án 2: Khoảng 30 hecta giao cho Ủy ban nhân dân quận 2 để đầu tư xây dựng hoàn
chỉnh khoảng 2.000 nền đất phục vụ tái định cư dự án xây dựng Khu đô thị mới Thủ
Thiêm và các dự án trọng điểm của thành phố trên địa bàn quận 2.
+ Dự án 3: Khoảng 30 hecta giao cho Liên danh Keppel Land - Tiến Phước (nay là Công ty
TNHH Nam Rạch Chiếc) để xây dựng khu dân cư. Đổi lại, Liên danh sẽ đầu tư xây
dựng khoảng 1.886 căn hộ và khu công viên cây xanh tại khu 17,3 hecta phường Bình
Khánh - An Phú, Quận 2. Ngoài ra, liên danh Keppel Land - Tiến Phước phải bỏ vốn hoàn thiện cơ sở hạ tầng kỹ thuật và xã hội trong khu qui hoạch 60 hecta và bàn giao lại cho UBND Quận 2 quản lý, đồng thời xây dựng khoảng 200 căn nhà tại khu tài định cư này để làm mẫu và định hướng cho người dân làm mẫu sau này tài định cư 2,000 nền đất.
Trên cơ sở đó, cần thiết phải cần nghiên cứu lập và trình duyệt nhiệm vụ điều chỉnh quy hoạch chi tiết
(1/2.000) Khu dân cư Nam Rạch Chiếc (90,26ha), phường An Phú, quận 2 theo chủ
trương mới để làm đầu bài, cơ sở triển khai hồ sơ điều chỉnh quy hoạch chi tiết xây
dựng tỷ lệ 1/2.000 và quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 của các dự án 1, dự án 2 và dự án 3 như ở trên.
2.3. Mục tiêu của đồ án điều chỉnh quy hoạch 1/2.000:
- Tổ chức xây dựng khu dân cư mới đảm bảo chất lượng và môi trường sống tốt,
đạt tiêu chuẩn quy phạm. Về tính chất là khu dân cư mới đa chức năng, bao gồm: nhà
ở cao tầng kinh doanh, nhà ở thấp tầng tái định cư, thương mại - dịch vụ, du lịch -
văn hóa - giải trí, tôn giáo… với đầy đủ hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội
đồng bộ và hiện đại.
- Sử dụng có hiệu quả quỹ đất đô thị phục vụ cộng đồng, nhấn mạnh và khai
thác tối đa yếu tố cảnh quan giáp sông, rạch và trục giao thông chính của đô thị.
3. Phân định ranh và diện tích đất giao cho các nhà đầu tư:
Sơ đồ phần ranh các dự án thành phần khu Nam Rạch Chiếc 90,26 ha
4. Các nội dung định hướng về quy hoạch chi tiết:
4.1. Về quy hoạch chung và tổ chức không gian kiến trúc - cảnh quan toàn khu:
- Khu dân cư Nam Rạch Chiếc được tổ chức trên cơ sở kết hợp các đơn vị ở với
quy mô theo phân ranh các dự án thành phần, tuy nhiên cần đảm bảo sự sinh động và
thay đổi nhịp điệu về không gian kiến trúc - cảnh quan. Nguyên tắc phân ranh giữa
các dự án thành phần bằng cách bố trí đường giao thông.
- Về phân khu chức năng và quy hoạch sử dụng đất: bố trí các khu đất chức
năng hỗn hợp (nhà ở cao tầng, thương mại - dịch vụ, vui chơi - giải trí, công trình
công cộng tập trung đông người...) ven đường cao tốc, đường trục chính, đường ven
sông Giồng Ông Tố và rạch Mương Kinh; bố trí các khu nhà ở thấp tầng tái định cư,
khu công viên cây xanh, khu ở nằm bên trong.
- Về tổ chức không gian kiến trúc - cảnh quan: bố trí các khu nhà ở và công trình
cao tầng thưa thoáng với tầm nhìn đẹp hướng ra đường cao tốc và sông, rạch, cho
phép luồng gió từ sông, rạch dẫn vào các khu nhà ở, chú trọng khai thác điểm mạnh
về cảnh quan tự nhiên của khu đất (như: sông nước, cây xanh, không gian mở…) để
kết hợp hài hòa với hình thức kiến trúc công trình.
- Về quy hoạch giao thông: yêu cầu thiết kế đồng bộ các tuyến đường đối nội và
đối ngoại của toàn khu 90ha.
Dự kiến xây dựng khung đường giao thông gồm:
+ Tuyến đường trục (lộ giới 25÷35m) nối khu 1 (phía tây rạch Mương Kinh) với
khu 2 (phía đông rạch Mương Kinh) bằng cầu số 1.
+ Đường ven sông Giồng Ông Tố và rạch Mương Kinh (lộ giới 15÷20m) nối với
đường gom của đường cao tốc thành phố Hồ Chí Minh - Long Thành - Dầu Giây.
+ Các tuyến đường khu vực (lộ giới 16÷25m); đường phân khu vực (lộ giới
13÷20m); đường trong nhóm nhà ở, vào nhà (lộ giới 7÷15m).
+ Nghiên cứu xây dựng cầu số 2 kết nối đường ven sông rạch của khu 1 và 2.
+ Nghiên cứu kết nối giao thông với đường cao tốc, với nút giao An Phú và nút
giao Đỗ Xuân Hợp.
+ Số làn xe trên các tuyến đường được tính toán căn cứ lưu lượng giao thông
theo quy hoạch.
- Về hành lang bảo vệ sông rạch, mép bờ cao, việc san lấp - nắn chỉnh dòng, sử
dụng kênh, rạch và tĩnh không các cầu vượt trên các sông, rạch tại khu 90,26ha:
thực hiện theo Quyết định số 150/2004/QĐ-UB ngày 09 tháng 6 năm 2004 của Ủy
ban nhân dân thành phố về ban hành Quy định quản lý, sử dụng hành lang trên bờ
sông, kênh, rạch trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh và văn bản hướng dẫn số
10/SGTVT-GTT ngày 15 tháng 7 năm 2008 của Sở Giao thông vận tải. Đảm bảo
diện tích mặt nước kênh, rạch trong các dự án theo diện tích được Ủy ban nhân dân
thành phố phê duyệt tại Quyết định số 18/QĐ-UBND ngày 05 tháng 01 năm 2007
về duyệt điều chỉnh quy hoạch chi tiết 1/2.000 Khu dân cư Nam Rạch Chiếc,
phường An Phú, Quận 2.
- Yêu cầu đảm bảo theo tiêu chuẩn quy phạm quy hoạch đối với: các công trình
tiện ích công cộng (trường học các cấp, chợ hoặc siêu thị, y tế, văn hóa - vui chơi -
giải trí, hành chính…); diện tích công viên cây xanh tập trung cấp khu vực và trong
các nhóm nhà ở.
Cần linh hoạt trong thiết kế các mô hình nhà ở, công trình thương mại - dịch
vụ… Tầng cao và hình thức kiến trúc công trình có thể thay đổi trong phạm vi cho
phép theo định hướng không gian quy hoạch. Đường giao thông ven sông, rạch được
nắn chỉnh theo thực tế nhưng phải đảm bảo yêu cầu kỹ thuật chuyên ngành.
4.2. Về chỉ tiêu quy hoạch của dự án:
4.2.1. Nguyên tắc tính toán chỉ tiêu quy hoạch:
- Quy mô dân số sau điều chỉnh quy hoạch có thể tăng 20% so với quy hoạch chi
tiết 1/2.000 khu 90,26ha được Ủy ban nhân dân thành phố duyệt tháng 01 năm 2007
(32.450 người).
- Diện tích đất công viên cây xanh, thể dục thể thao, mặt nước trong quy hoạch
chi tiết mới khu 90,26ha lớn hơn so với quy hoạch chi tiết duyệt tháng 01 năm 2007
và tương ứng với mức tăng dân số, trong đó tỷ lệ đất công viên cây xanh, mặt nước
trong dự án Công ty Phát triển Quốc tế Thế kỷ 21 (30,1ha) được giữ tương ứng theo
quy hoạch chi tiết khu du lịch - văn hóa - giải trí đã duyệt năm 2001.
- Chỉ tiêu quy hoạch các dự án thành phần được tính toán trên cơ sở di dời bố trí
các cơ sở tôn giáo từ Khu đô thị mới Thủ Thiêm vào các vị trí thuộc khu 60,1ha (khu
tái định cư của quận 2 và khu dân cư Công ty TNHH Nam Rạch Chiếc), trong đó cơ
sở tôn giáo có diện tích lớn nhất (khoảng 3,5ha) bố trí trong dự án Công ty TNHH
Nam Rạch Chiếc.
4.2.2. Các chỉ tiêu quy hoạch cơ bản toàn khu dân cư 90,26ha:
4.2.3. Các chỉ tiêu quy hoạch dự kiến của các dự án thành phần:
a) Chỉ tiêu quy hoạch tại khu đất khoảng 30,2ha - dự án khu dân cư của Công ty
TNHH Nam Rạch Chiếc:
- Tối đa 4.700 căn hộ, dân số khoảng 18.800 người (trung bình 4 người/hộ).
- Diện tích trung bình: 120 - 130 m2
/căn hộ.
- Cơ cấu sử dụng đất:
- Tổng diện tích sàn xây dựng: khoảng 995.000m2, bao gồm:
+ Khoảng 755.000m2
sàn nhà ở.
+ Khoảng 240.000m
2
sàn thương mại - dịch vụ, kỹ thuật, công trình công cộng…
- Hệ số sử dụng đất: tối đa 3,30 (trên 30,2ha); 6,38 (trên 15,6ha).
- Tầng cao nhà cao tầng: 25 - 30 tầng (không kể tầng hầm, lửng, sân thượng).
Một vài công trình điểm nhấn có thể cao hơn (tùy phương án quy hoạch 1/500 cụ thể
sẽ được cơ quan thẩm quyền xem xét).
- Mật độ xây dựng công trình (trên lô đất xây dựng):
+ Nhà ở cao tầng (kết hợp thương mại - dịch vụ tại khối bệ): bệ < 70%, tháp 30 -
40%.
+ Công trình công cộng (trường học, y tế, văn hóa, siêu thị…): tối đa 40%.
b) Chỉ tiêu quy hoạch tại khu đất khoảng 30ha - dự án khu tái định cư Quận 2:
- Bố trí khoảng 1.800 - 1.900 nền đất, dân số khoảng 9.000 - 9.500 người (tối đa
5 người/hộ). Chiều rộng lô đất tối thiểu 5m, có bố trí sân trước, sân sau. - Diện tích nền đất: trung bình 80 m2
/nền.
- Cơ cấu sử dụng đất:
- Tổng diện tích sàn xây dựng: khoảng 610.000m2
, bao gồm:
+ Khoảng 480.000m2
sàn nhà ở
+ Khoảng 130.000m2
sàn thương mại - dịch vụ, công trình công cộng…
- Hệ số sử dụng đất: tối đa 2,00 ( trên 30ha); 2,87 ( trên 21,25ha).
- Tầng cao:
+ Nhà ở: 3 - 4 tầng.
+ Công trình thương mại - dịch vụ: cao nhất 15 - 20 tầng (không kể tầng hầm,
lửng, sân thượng). Một vài công trình điểm nhấn có thể cao hơn (tùy phương án quy
hoạch 1/500 cụ thể sẽ được cơ quan thẩm quyền xem xét).
- Mật độ xây dựng công trình (trên lô đất xây dựng):
+ Nhà ở: tối đa 80%.
+ Công trình thương mại - dịch vụ: bệ tối đa 60%, tháp 30 - 40%.
+ Công trình công cộng (trường học, y tế, văn hóa, chợ…): tối đa 40%.
Ghi chú: Nếu kết hợp khu 30,2ha Công ty Nam Rạch Chiếc và khu 30ha tái
định cư quận 2 thành khu 60,2ha để giao 01 chủ đầu tư đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ
thuật và xã hội thì có thể gộp chung đất để xây dựng tập trung các công trình công
cộng, trên cơ sở cơ cấu sử dụng đất của từng dự án thành phần giữ nguyên.
c) Chỉ tiêu quy hoạch tại khu đất khoảng 30,1ha - dự án khu dân cư và du lịch -
văn hóa - giải trí của Công ty Phát triển Quốc tế Thế kỷ 21:
- Tối đa 2.750 nhà thấp tầng, dân số khoảng 11.000 người (trung bình 4 người/hộ). - Diện tích trung bình: 120 - 130 m2
/căn hộ.
- Cơ cấu sử dụng đất:
- Tổng diện tích sàn xây dựng: khoảng 570.000m2
, bao gồm:
+ Khoảng 430.000m2
sàn nhà ở.
+ Khoảng 140.000m
2
sàn thương mại - dịch vụ, kỹ thuật, công trình công cộng…
- Hệ số sử dụng đất: tối đa 2,00 (trên 30,1ha); 4,53 (trên 12,6ha).
- Tầng cao nhà cao tầng: 25 - 30 tầng (không kể tầng hầm, lửng, sân thượng).
Một vài công trình điểm nhấn có thể cao hơn (tùy phương án quy hoạch 1/500 cụ thể
sẽ được cơ quan thẩm quyền xem xét).
- Mật độ xây dựng công trình (trên lô đất xây dựng):
+ Nhà ở cao tầng (kết hợp thương mại - dịch vụ tại khối bệ): bệ < 70%, tháp 30 -
40%.
+ Công trình công cộng (trường học, y tế, văn hóa, siêu thị…): tối đa 40%.
Nguyễn Hải Nam (Tổng Hợp)