Qui hoạch chi tiết 1-500 khu dân cư và tái định cư Nam Rạch Chiếc, Quận 2
Ngày đăng: 17/10/2018Hạng mục: Qui hoạch-Chính sách
Khu Nam Rạch Chiếc được chia thành 3 phân khu chính: Phân khu dân cư của Công ty Nam Rạch Chiếc (Liên danh Kepple land và Tiến Phước): 30,2 ha; Khu bố trí Tái Định cư (30 ha) và dự án khu dân cư và du lịch - văn hóa - giải trí của Công ty Phát triển Quốc tế Thế kỷ 21. Ngày 25 tháng 6 năm 2011, UBND Tp.HCM ra Quyết định 3054/QĐ-UBND về việc Qui hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500 khu dân cư và tái định cư Nam Rạch Chiếc (tổng diện tích 60,21 ha) tại Phường An Phú, Quận 2
Qui hoạch 1/500 khu dân cư và tái định cư Nam Rạch Chiếc
1. Vị trí, quy mô và giới hạn phạm vi quy hoạch:
- Vị trí: khu đất quy hoạch phía Nam phường An Phú, quận 2.
- Quy mô khu đất quy hoạch: 60,2123ha, bao gồm: Khu tái định cư của dự án xây dựng Khu đô thị mới Thủ Thiêm khoảng 30ha do Ủy ban nhân dân quận 2 làm chủ đầu tư và Khu dân cư khoảng 30ha do Liên danh Keppel Land - Tiến Phước (nay là Công ty TNHH Nam Rạch Chiếc) làm chủ đầu tư.
- Giới hạn khu đất quy hoạch:
+ Phía Đông: giáp dự án khu dân cư và du lịch - văn hóa - giải trí (30ha) do Công ty TNHH Phát triển Quốc tế Thế kỷ 21 làm chủ đầu tư.
+ Phía Tây: giáp nút giao thông An Phú.
+ Phía Bắc: giáp đường cao tốc thành phố Hồ Chí Minh - Long Thành - Dầu Giây.
+ Phía Tây-Nam và Đông-Nam: giáp sông Giồng Ông Tố.
2. Cơ quan tổ chức lập nhiệm vụ quy hoạch: Công ty TNHH Nam Rạch Chiếc.
3. Đơn vị tư vấn lập nhiệm vụ quy hoạch: Công ty TNHH An Hòa Sơn.
4. Chủ đầu tư: Ủy ban nhân dân quận 2 và Công ty TNHH Nam Rạch Chiếc.
5. Danh mục hồ sơ lập nhiệm vụ quy hoạch đô thị:
- Các văn bản pháp lý có liên quan;
- Thuyết minh nhiệm vụ quy hoạch;
- Sơ đồ vị trí và giới hạn khu đất, tỷ lệ 1/20.000;
- Bản đồ quy hoạch tổng mặt bằng sử dụng đất, tỷ lệ 1/500;
- Bản đồ hiện trạng vị trí số 007410/ĐĐBĐ-VPQ2 ngày 08 tháng 01 năm 2010 do Trung tâm Đo đạc Bản đồ lập.
6. Lý do và sự cần thiết phải lập nhiệm vụ quy hoạch chi tiết:
- Theo Quyết định số 684/QĐ-UBND ngày 21 tháng 02 năm 2009 của Ủy ban nhân dân thành phố về phê duyệt Nhiệm vụ điều chỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị (tỷ lệ 1/2000) khu dân cư Nam Rạch Chiếc (90,26ha), phường An Phú, quận 2, gồm 03 dự án như sau:
+ Khoảng 30ha giao cho Công ty TNHH Phát triển Quốc tế Thế kỷ 21 để đầu tư xây dựng khu dân cư cao tầng và du lịch - văn hóa - giải trí. Đổi lại, Công ty đầu tư xây dựng khu tái định cư 30,224ha (4.200 căn hộ) tại phường Bình Khánh.
+ Khoảng 30ha giao cho Ủy ban nhân dân quận 2 để đầu tư xây dựng hoàn chỉnh khoảng 2.000 nền đất phục vụ tái định cư dự án Khu đô thị mới Thủ Thiêm và các dự án trọng điểm của thành phố trên địa bàn quận 2.
+ Khoảng 30ha giao cho Liên danh Keppel Land - Tiến Phước (nay là Công ty TNHH Nam Rạch Chiếc) để xây dựng khu dân cư. Đổi lại, Công ty sẽ đầu tư xây dựng khoảng 1.886 căn hộ và khu công viên cây xanh tại khu 17,3ha phường Bình Khánh - phường An Phú. Đồng thời, Công ty sẽ bỏ vốn đầu tư xây dựng hoàn chỉnh cơ sở hạ tầng kỹ thuật và xã hội trong khu quy hoạch 60ha (bàn giao cho quận 2 quản lý theo quy định) và xây dựng mẫu 200 căn nhà tại khu tái định cư 2.000 nền đất để định hướng xây dựng cho các hộ dân.
- Theo nội dung Công văn số 973/UBND-ĐTMT ngày 12 tháng 3 năm 2009 của Ủy ban nhân dân thành phố về chấp thuận báo cáo đề xuất của Sở Xây dựng tại Công văn số 69/SXD-TCT-BTT ngày 13 tháng 02 năm 2009, theo đó giao trực tiếp cho các chủ đầu tư dự án thành phần tại khu 90ha tự tổ chức lập các đồ án quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, sau đó thông qua Sở Quy hoạch - Kiến trúc thẩm định trình Ủy ban nhân dân thành phố phê duyệt (không yêu cầu các chủ đầu tư phải lập đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/2000 khu 90ha, nhằm đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án khu 90ha Nam Rạch Chiếc, trong đó có 2.000 nền kịp thời bố trí tái định cư cho các hộ dân bị ảnh hưởng bởi dự án Khu đô thị mới Thủ Thiêm trong năm 2010).
Do đó, cần nghiên cứu lập và trình duyệt Nhiệm vụ quy hoạch chi tiết (tỷ lệ 1/500) khu dân cư và tái định cư Nam Rạch Chiếc (60,21ha) phường An Phú, quận 2, để làm đầu bài, cơ sở triển khai đồ án quy hoạch chi tiết (tỷ lệ 1/500).
7. Mục tiêu của đồ án quy hoạch chi tiết:
- Tổ chức xây dựng khu dân cư mới đảm bảo chất lượng và môi trường sống tốt, đạt tiêu chuẩn quy phạm. Về tính chất là khu dân cư mới đa chức năng, bao gồm: nhà ở cao tầng kinh doanh, nhà ở thấp tầng tái định cư, thương mại - dịch vụ, văn hóa, tôn giáo… với đầy đủ hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đồng bộ và hiện đại.
- Sử dụng có hiệu quả quỹ đất đô thị phục vụ cộng đồng, nhấn mạnh và khai thác tối đa yếu tố cảnh quan giáp sông, rạch và các trục giao thông chính.
8. Các định hướng quy hoạch chi tiết (tỷ lệ 1/500):
8.1. Về quy hoạch không gian kiến trúc - cảnh quan:
a) Nguyên tắc:
- Tuân thủ theo Nhiệm vụ điều chỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị (tỷ lệ 1/2000) khu dân cư Nam Rạch Chiếc, phường An Phú, quận 2 đã được Ủy ban nhân dân thành phố phê duyệt tại Quyết định số 684/QĐ-UBND ngày 21 tháng 02 năm 2009.
- Đảm bảo theo Quy chuẩn quy hoạch xây dựng và Tiêu chuẩn thiết kế Việt Nam hiện hành về quy hoạch xây dựng khu dân cư mới đồng bộ và hoàn chỉnh.
- Đảm bảo hài hòa về không gian kiến trúc - cảnh quan và nối kết đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật giữa khu vực lập quy hoạch và các khu vực xung quanh.
b) Định hướng quy hoạch sử dụng đất:
- Khu vực quy hoạch được bố cục phân khu chức năng và quy hoạch sử dụng đất theo quy mô tương đương 02 đơn vị ở.
- Khu dân cư 30,21ha của Công ty TNHH Nam Rạch Chiếc với các chức năng quy hoạch cơ bản như sau: nhà ở cao tầng, thương mại - dịch vụ, trường học, y tế, tôn giáo, công viên cây xanh - thể dục thể thao, giao thông tĩnh và động…
- Khu tái định cư 30ha của Ủy ban nhân dân quận 2 với các chức năng quy hoạch cơ bản như sau: nhà ở thấp tầng, thương mại – dịch vụ, chợ, trường học, văn hóa, tôn giáo, công viên cây xanh - thể dục thể thao, giao thông tĩnh và động… - Các chỉ tiêu về quy hoạch - kiến trúc được quy định đến từng lô đất dự án.
c) Định hướng tổ chức không gian:
- Bố trí các công trình chức năng công cộng có khả năng tập trung đông người (thương mại - dịch vụ, chợ, cơ sở y tế, trường học…) nằm ven đường cao tốc và đường trục chính khu 60,21ha.
- Bố trí các khu nhà ở cao tầng và công trình tôn giáo nằm ven sông Giồng Ông Tố và rạch Mương Kinh, đồng thời kết nối giao thông với đường trục chính và các tuyến đường khu vực.
- Bố trí các khu nhà ở thấp tầng tái định cư và khu công viên cây xanh khu ở nằm bên trong khu 60,21ha, ven đường trục chính và ven sông Giồng Ông Tố, rạch Mương Kinh.
- Yêu cầu thiết kế các khu nhà ở cao tầng và công trình công cộng thưa thoáng với tầm nhìn đẹp hướng ra đường cao tốc và sông rạch, đón gió từ sông rạch dẫn vào các khu nhà ở, chú trọng khai thác điểm mạnh về cảnh quan tự nhiên của khu đất (như: sông nước, cây xanh, không gian mở…) để kết hợp hài hòa với hình thức kiến trúc công trình.
8.2. Về quy hoạch hệ thống hạ tầng kỹ thuật :
Xây dựng mới hệ thống hạ tầng kỹ thuật hiện đại và đồng bộ cho khu 60,21ha, đảm bảo kết nối đồng bộ với hệ thống chung của khu vực đô thị xung quanh và tận dụng triệt để các điểm lợi thế về điều kiện hiện trạng tự nhiên của khu vực lập quy hoạch.
a) Quy hoạch giao thông: Yêu cầu thiết kế đồng bộ các tuyến đường đối nội và đối ngoại của khu 60,21ha trên cơ sở kết nối với khu 30ha Công ty TNHH Phát triển Quốc tế Thế kỷ 21 và đường cao tốc thành phố Hồ Chí Minh - Long Thành - Dầu Giây. Dự kiến xây dựng khung đường giao thông gồm:
- Đường trục (lộ giới 25÷30m) nối khu 1 (phía tây rạch Mương Kinh) với khu 2 (phía đông rạch Mương Kinh) bằng cầu số 1. Hai bên đầu cầu số 1 nghiên cứu bố trí các tuyến đường gom.
- Đường ven sông Giồng Ông Tố và rạch Mương Kinh (lộ giới 15÷20m) nối với đường gom của đường cao tốc thành phố Hồ Chí Minh - Long Thành - Dầu Giây.
- Đường khu vực (lộ giới 16÷25m); đường phân khu vực (lộ giới 13÷20m); đường nội bộ nhóm nhà ở, đường vào nhà riêng lẻ (lộ giới 7÷15m).
- Nghiên cứu cầu số 2 kết nối đường ven sông rạch của khu 1 và 2, tính chất tạo cảnh quan và phục vụ giao thông bộ hành, phương tiện thô sơ.
- Nghiên cứu kết nối giao thông với đường cao tốc, với nút giao An Phú.
- Số làn xe trên các tuyến đường được tính toán căn cứ lưu lượng giao thông theo quy hoạch.
b) Quy hoạch chiều cao và thoát nước mưa: Cao độ nền san lấp tại các khu vực xây dựng công trình: tối thiểu 2,5m (theo VN2000) và phải đảm bảo tiêu thoát nước mặt cho toàn bộ khu vực lập quy hoạch.
c) Quy hoạch cấp nước, thoát nước bẩn, cấp điện, thông tin liên lạc:
- Nguồn cấp dự kiến từ các tuyến cấp chính của thành phố bố trí dọc theo đường cao tốc, đảm bảo chỉ tiêu theo quy định.
- Xây dựng tách riêng hệ thống cống thoát nước bẩn và nước mưa. Hệ thống cống thoát nước bẩn dẫn về khu xử lý nước thải riêng của các dự án.
d) Vệ sinh môi trường: chất thải rắn được tập kết tại các điểm tập trung rác của khu vực, sau đó được chuyển đến khu xử lý rác chung của thành phố.
8.3. Chỉ tiêu về hạ tầng kỹ thuật và tiện ích công cộng:
- Chỉ tiêu cấp điện sinh hoạt : 1.500 KWh/người.năm
- Chỉ tiêu cấp nước sinh hoạt : 200-250 lít/người/ngàyđêm
- Chỉ tiêu thoát nước bẩn : 200-250 lít/người/ngàyđêm
- Chỉ tiêu điện thoại : 10 máy/100 người
- Chỉ tiêu rác thải : 1 - 1,5 kg / người/ngày
- Đối với khu nhà ở liên kế thấp tầng, áp dụng TCXDVN 353:2005 “Nhà ở liên kế - Tiêu chuẩn thiết kế”, Quy chuẩn QHXD năm 2008, 2009 và các quy định khác liên quan hiện hành.
- Đối với khu dân cư cao tầng, áp dụng TCXDVN 323:2004 “Nhà ở cao tầng - Tiêu chuẩn thiết kế”, Quy chuẩn QHXD năm 2008, 2009, Thông tư số 14/2008/TT-BXD ngày 02 tháng 6 năm 2008 của Bộ Xây dựng và các quy định khác liên quan hiện hành. Trong đó, lưu ý đảm bảo các chỉ tiêu tiện ích công cộng như sau:
+ Bố trí 1,5 chỗ đỗ ôtô cho 1 căn hộ cao cấp; 1 chỗ đỗ ôtô cho 100m2 sàn sử dụng chức năng văn phòng (hoặc thương mại) hoặc cho 4 phòng khách sạn từ 3 sao trở lên. Đối với các công trình khác (căn hộ dạng trung bình, khách sạn dưới 3 sao, trụ sở cơ quan, công trình dịch vụ…), số chỗ đỗ xe phải ≥50% quy định trên.
+ Bố trí trạm y tế và phòng khám bệnh (1 trạm/1.000 dân).
+ Các khu ở cần bố trí chợ - siêu thị; khu sinh hoạt cộng đồng; sân chơi công cộng; khu luyện tập thể dục thể thao; khu quản lý; công trình văn hóa; tôn giáo…
+ Bố trí trường học: tính trên 1.000 dân thì số lượng học sinh mẫu giáo: 50 chỗ; tiểu học: 65 chỗ; trung học cơ sở: 55 chỗ; trung học phổ thông: 40 chỗ. Theo Quyết định 02/2003/QĐ-UB ngày 03 tháng 01 năm 2003 của Ủy ban nhân dân thành phố thì chỉ tiêu sử dụng đất giáo dục tại khu vực quận 2 là 8-10m2/chỗ học.
9. Cơ cấu sử dụng đất và chỉ tiêu quy hoạch - kiến trúc:
9.1. Cơ cấu sử dụng đất: theo Bảng cân bằng đất đai như sau:
9.2. Các chỉ tiêu quy hoạch - kiến trúc của các dự án:
Ghi chú: Trường hợp Ủy ban nhân dân quận 2 điều chỉnh quy hoạch chi tiết (tỷ lệ 1/500) để thay đổi mô hình nhà ở theo tình hình thực tế; cơ cấu sử dụng đất và chỉ tiêu quy hoạch nêu trên có thể đáp ứng cho quy mô dân số khoảng 9.500 người.
Ghi chú: Tùy phương án thiết kế cụ thể, số căn hộ trên có thể thay đổi (tính toán theo quy định TCXDVN 323:2004) miễn đảm bảo quy mô dân số khoảng 18.800 người.
Nguyễn Hải Nam (theo UBNDTP)