Nhà Đất Phố Đông hàng năm thực hiện hàng trăm giao dịch chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai cho khách hàng và chúng tôi chia sẽ kinh nghiệm thực tế như sau:
Khi chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai, bao gồm nhà, đất, căn hộ thì các bước và thủ tục cơ bản như nhau. Để thực hiện đúng trình tự, đảm bảo đúng pháp luật thì cần tương tác và hỗ trợ giữa Bên Mua, Bên Bán, Chủ đầu tư và Cơ quan nhà nước.
Theo pháp luật hiện hành, khi chuyển nhượng bất động sản, người dân phải thực hiện các nghĩa vụ về đóng thuế với nhà nước, bao gồm các loại thuế và phí sau:
Phí hành chính
Phí này người chuyển nhượng (Bên Bán) đóng cho chủ đầu tư. Phí này gọi là phi hành chính (admin fee) được chủ đầu tư qui định khi ký hợp đồng mua bán và tùy thuộc vào chủ đầu tư mà có phí này hay không. Một số chủ đầu tư không có phí này và người mua lúc muốn chuyển nhượng sẽ không phải đóng. Mức phí này khác nhau giữa các chủ đầu tư và không có qui định nào về việc này.
Lệ phí trước bạ
Theo Nghị Định 45/2011/NĐ-CP ngày 17/6/2011 thì danh mục nhà đất thuộc dạng phải đóng lệ phí trước bạ, hiểu nhanh là mức phải đóng như sau:
Lệ phí trước bạ = 0.5% x Giá tính lệ phí trước bạ. Nói thêm, là mức giá này là giá giao dịch giữa người mua và người bán giao ước. Thông thường, mức giá khai báo này thấp hơn so với giá giao dịch thực tế thị trường.
Thuế thu nhập cá nhân
Theo qui định pháp luật, người dân chuyển nhượng bất động sản phải đóng thuế thu nhập cá nhân, trừ trường hợp được miễn thuế. Theo đó có hai cách tính thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản (bao gồm nhà, đất, căn hộ...) như sau:
Cách 1: Thuê thu nhập cá nhân = 25% x Giá trị lợi nhuận ( xác định được khi giao dịch)
Thực tế, cách này đã áp dụng nhưng không hiệu quả do cơ quan nhà nước gặp khó khăn trong việc xác định giá trị lợi nhuận nên cách này hiện này không còn áp dụng trong tính thuế chuyển nhượng nhà đất.
Cách 2: Thuế thu nhập cá nhân = 2% x giá trị chuyển nhượng ( khai báo)
Đây là cách áp dụng duy nhất hiện nay đối với cơ quan nhà nước. Giá trị chuyển nhượng bên mua và bên bán khai báo với nhà nước theo giá trị giao dịch thực tế trên thị trường hoặc có giao ước riêng. Tuy nhiên, giá trị giao dịch này nếu khai thấp sẽ bị cơ quan thuế áp theo mức giá nhà đất mà UBND tỉnh ban hành hàng năm. Nói thêm là Bảng giá do UBND tỉnh ban hành thấp hơn rất nhiều so với giá thị trường.
Ngoài các khoản phí thuế như trên, người bán còn có thể chịu thêm một số khoản nhỏ như lệ phí địa chính, đo vẽ, công chứng hợp đồng mua bán.
Để hiểu rõ thêm và hỗ trợ, hãy liên hệ với chúng tôi để được tư vấn miễn phí. Chân thành cảm ơn.
Nguyễn Hải Nam