Mật độ xây dựng thấp luốn là yếu tố tạo nên giá trị cao hơn
Người mua nhà, nhìn chung, khi nhìn nhận một bất động sản thường sử dụng cách đánh giá bất động sản đắt hay rẻ qua sự so sánh tương quan giữa các bất động sản trong cùng một khu vực và cùng một loại nhà. Thực tế đây là cách định giá bất động sản theo phương pháp so sánh mà các chuyên gia bất động sản vẫn thường dùng trong việc định giá không những cho một bất động sản cụ thể mà còn cho cả dự án và tài sản khác.
Thực tế, đối với bất động sản, bản thân nó là có đặc tính là duy nhất, nên việc định giá theo so sánh chỉ là kết quả chỉ mang tính tương đối, nên việc xác định giá cao hay thấp bằng so sánh là kết quả là chỉ mang tính tư vấn, tham khảo đối với người mua nhà.
Đối với một dự án bất động sản, việc xác định giá cao hay thấp khi so sánh giữa các dự án trong một khu vực thì người mua nhà cần xác định một số yếu tố tạo nên giá trị của một bất động sản như sau:
1. Vị trí dự án:
Đối với bất động sản thì vị trí là quan trọng nhất, vị trí địa lý là địa tô chênh lệnh. Việc chọn chỗ sinh sống có vị trí tốt thì không những tiện lợi trong sinh hoạt mà còn tăng giá trị theo thời gian và đây không những là nơi ở mà là một khoản đầu tư sinh lời và đảm bảo tài sản cho người mua nhà.
2. Uy tín chủ đầu tư:
Uy tín chủ đầu tư là rất quan trọng trong tình hình bất động sản hiện nay ở Việt nam. Uy tín chủ đầu tư đảm bảo cam kết về chất lượng và dịch vụ khi bàn giao sản phẩm đúng hạn và đúng chất lượng như đã hứa trong giao kết bằng Hợp đồng mua bán. Uy tín chủ đầu tư cam kết bảo vệ người mua khi gặp những điều kiện khó khăn về thị trường và những biến động bất thường khi thực hiện dự án có thể mang đến rủi ro cho chình chủ đầu tư và hệ luỵ đến người mua nhà.
3. Mức độ hoàn thiện và vật liệu hoàn thiện, nội thất:
Đây là những yếu tố có thể định lượng, một dự án có nội thất với các thương hiệu tốt sẽ có giá trị hơn thương hiệu bình thường. Mức độ hoàn thiện từng dự án khác nhau nên giá trị bàn giao cũng khác nhau và đây là một yếu tố đầu vào hình thành nên giá cả của nhà ở.
4. Pháp lý:
Là yếu tố quan trọng và cũng là yếu tốt tạo nên giá trị cho dư án, nhất là hiện nay mua nhà dự án, tức là tài sản hình thành trong tương lai, luôn có nhiều rủi rõ do yếu tố pháp lý đối với người mua nhà. Dù pháp luật quy định rõ nhưng thực tế nhiều dự án chưa đủ điều kiện pháp lý vẫn triển khai và mở bán cho khách hàng mua nhà và điều này dẫn đến việc chậm trễ trong việc triển khai và hoàn thành dự án.
5. Hỗ trợ tài chính, bao gồm phương thức thanh toán:
Nhà dự án, người mua nhà thanh toán theo tiến độ, nghĩa là xây đến đâu huy động đến đó. Tuy nhiên, pháp luật không qui định chi tiết mức độ huy động và tiến độ xây dựng thế nào. Pháp lý chỉ qui định duy nhất là chủ đầu tư chỉ huy động tối đa duy nhất 70% giá trị căn hộ đến khi bàn giao nhà. Thực tế, phương thức thanh toán hiện này các chủ đầu tư đưa ra khá linh hoạt đã đáp ứng nhiều nhu cầu khác nhau của người mua và khả năng tài chính của họ. Phương thức thanh toán cũng nói lên tiềm lực tài chính của chủ đầu tư.
6. Nhà thầu xây dựng, tư vấn thiết kế:
Nhà thầu tốt sẽ tạo nên công trình chất lượng; thiết kế tốt sẽ làm cho chủ nhân thoái mái sống trong căn nhà của mình. Chính vì điều này, các dự án cao cấp thường đồng hành với nhà thầu xây dựng và tư vấn thiết kế uy tín, có thương hiệu. Việc đồng hành này tạo nên sự hợp lực góp phần nâng tầm giá trị công trình dự án.
5. Tiện ích dư án:
Chủ đầu tư thiết kế các công trình và tiện ích phù hợp sẽ tạo cho cộng đồng cư dân có một cuộc sống tiện nghi, tiện ích ngay trong khu dự án mà không phải đi đâu xa. Tiện ích dự án nhiều nghĩa là người dân có thêm nhiều lựa chọn phục vụ cuộc sống ngay tại khu ở.
6. Mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất:
Mật độ xây dựng càng thấp dự án càng có giá trị và tương tự nhu vậy, hệ số sự đất đất càng cao thì có nghĩa là mật độ dân cư lớn chắc chắn giảm giá trị dự án và vì vậy sẽ ảnh hưởng đến giá cả dư án
Vấn đề không phải là giá bao nhiêu mà là giá trị dự án cho người mua nhà
Chỉ khi nào người mua nhà có thể đong, đo đếm các yếu tố này của các dự án với nhau thì có thể xác định được cơ bản giá nào là cao hay thấp. Vì cơ bản thì giá trị và giá cả có mỗi quan hệ mật thiết với nhau và trên cơ sở đó thì có thể biết sản phẩm nào của dự án nào là cao hay thấp. Sự đánh giá và so sánh này có yếu tố định lượng và định tính nên có thể có kết quả khác nhau của từng người mua nhà và sự nhận thức đánh giá của họ. Chính vì yếu tố này mà người mua cần có một tự vấn có kinh nghiệm giúp họ chọn được căn nhà với giá tốt nhất.
Nguyễn Nam Long