Ngày nay, căn hộ là sự lựa chọn của nhiều người, nhất là cư dân thành thị nơi quĩ đất ngày càng khan hiếm. Mặt khác, việc ở trong căn hộ ngày càng tiện nghi, an ninh, văn minh nên nhu cầu cho loại hình lưu trú này ngày càng tăng. Ngoài việc mua nhà đã có sẵn thì phần đa những người mua nhà đều mua căn hộ theo dạng hợp đồng, nghĩa là mua nhà hình thành trong tương lai.
Việc mua nhà theo Hợp đồng thì việc giao kèo, ký kết các điều khoản cam kết của hai bên và pháp lý đi cùng luôn là một công việc quan trọng bảo vệ người mua nhà khi "cơm không lành, canh không ngọt" khi có tranh chấp xảy ra.
Chủ đầu tư đã hoàn thành phần móng trước khi chào bán dự án
và ký hợp đồng mua bán
Theo Luật Kinh doanh Bất Động sản 2014, thì chủ đầu tư chỉ được tổ chức bán hàng khi hoàn thành phần nền móng của dự án. Trước khi mở bán, Chủ đầu tư phải thông báo cho thành phố (hoặc cơ quan cấp tỉnh nếu dự án ở tỉnh) về việc đủ điều kiện bán.
Thông thường, khi đủ điều kiện bán, thủ tục pháp lý dự án đã phải hoàn thành gồm có:
- Giấy tờ về quyền sử dụng đất (dự án)
- Hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công (đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt)
- Giấy phép xây dựng
- Giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án
- Nhà chung cư thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.
Thực tế ở thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội, các chủ đầu tư thường "lách luật" tổ chức bán hàng hay nói đúng hơn là huy động vốn trước khi hoàn thành phần móng bằng các hình thức như đặt giữ chỗ, hợp đồng cọc...sau khi đủ điều kiện bán, chủ đầu tư sẽ chuyển qua Hợp đồng mua bán.
Đại diện ký kết hợp đồng từ chủ đầu tư: Người đại diện phải
có thẩm quyền về mặt pháp luật
Thực tế, đã xảy ra nhiều trường hợp nhiều chủ đầu tư khi ký Hợp đồng Mua bán không phải là người Đại diện Pháp luật hoặc ủy quyền bị hết hạn. Khi xảy ra trường hợp này, Hợp đồng Mua Bán bị vô hiệu. Là người mua nhà, bạn hãy kiểm tra ai là người ký Hợp đồng mua bán, họ có phải là Đại diện Pháp luật của chính chủ đầu tư dự án này hay không.
Thông tin căn hộ: Mã căn, Mã tòa nhà, Diện tích thông thủy
và diện tích tim tường, Điều kiện bàn giao bao gồm những hạng mục nào
Trong Hợp đồng mua bán cần thể hiện rõ vị trí căn trong Mặt bằng tổng thể và vị trí tòa nhà trong dự án cũng như các diện tích tim tường thông thủy phải rõ ràng. Có bản vẽ chi tiết mặt bằng tòa nhà, mặt bằng tầng và mặt bằng căn hộ phải được thể hiện trong phụ lục Hợp đồng Mua Bán.
Diện tích thông thủy là diện tích lọt lòng đây là diện tích sẽ sủ dụng khi bàn giao nhà nên cần có điều kiện điều khoản nếu thực tế bàn giao khi lớn hoặc nhỏ hơn khi bàn giao nhà.
Xác định phần sở hữu chung – riêng trong tòa nhà
Theo Luật nhà ở 2014, Hợp đồng Mua bán Căn hộ cần thể hiện rõ phần nào là sở hữu chung và phần nào là sở hữu riêng.
Phần sở hữu riêng trong căn hộ chung cư bao gồm:
- Phần diện tích bên trong căn hộ bao gồm cả diện tích ban công, lô gia gắn liền với căn hộ đó.
- Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng cho chủ sở hữu nhà chung cư.
- Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ hoặc gắn liền với phần diện tích khác thuộc sở hữu riêng.
Phần sở hữu chung trong các chung cư sẽ là:
- Phần diện tích còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng quy định tại khoản 1 Điều 100 Luật nhà ở năm 2014; nhà sinh hoạt cộng đồng của nhà chung cư.
- Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cư
- Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung cư đó
- Các công trình công cộng trong khu vực nhà chung cư
Giá trị hợp đồng:
Giá trị Hợp đồng là số tiền mà khách hàng phải chi trả cho việc mua căn hộ chung cư trong dự án. Trong Hợp đồng mua bán người mua nhà cần lưu ý các khoản mục sau:
- Giá cả thực tế căn hộ bán và đơn giá trên mỗi m2
- Thuế giá trị gia tăng
- Phí bảo trì căn hộ (2%)
- 5% khoản còn lại đóng khi nhận sổ hồng
- Phí vận hành (phí quản lý, dịch vụ bảo vệ, dịch vụ vệ sinh, giữ
xe, giá cung ứng điện – nước…)
Các thông tin này cần phải thể hiện rõ trong Hợp đồng Mua bán Căn hộ tránh trường hợp phát sinh các thuế và phí khác như Đóng tiền sử dụng đất; Phí công chứng làm sổ; Phí trước bạ...
Lưu ý:Hiện nay nhiều chủ đầu tư nhập nhằng trong việc tính thuế giá trị gia tăng với khách hàng. theo Thông tư số 06/2012/TT-BTC đã ghi rõ: “Đối với hoạt động kinh doanh bất động sản, giá tính thuế là giá chuyển nhượng bất động sản trừ (-) giá đất được trừ để tính thuế GTGT”. Đây là thủ đoạn chiếm dụng tiền một cách tinh vi của chủ đầu tư mà khách hàng cần phải cẩn trọng.
Thời hạn bàn giao nhà:
Trong Hợp đông mua bán căn hộ điều khoản bàn giao nhà thường khoảng trên dưới 2 năm sau khi ký hợp đồng mua bán. Đó là khoảng thời gian trung bình của một dự án khi hoàn thành móng cọc đến khi hoàn thành công trình và ban giao cho khách hàng. Tuy nhiên, do các điều kiện chủ quan và khách quan, nhiều chủ đầu tư không thể bàn giao nhà theo đúng cam kết như trể hạn. Trong thời gian qua, ở thành phố HCM và Hà Nội, nguyên nhân chính không bàn giao đúng hạn là do Chủ đầu tư gặp khó khăn về tài chính, đây là nguyên nhân chính. Ngoài ra, một số lí do khác như tranh chấp, kiện tụng trong việc đền bù giải tòa, tránh cấp cổ đông...
Người mua nhà có điều kiện phạt trong trường hợp bàn gia nhà trễ so với tiến độ thể hiện trong Hợp đồng Mua bán và có điều khoản bồi thường chính đáng.
Thời hạn thanh toán theo từng đợt:
Theo Luật Kinh doanh Bất động sản 2014, chủ đầu tư chỉ huy động tối đa của khách hàng là 70% giá trị căn hộ trước khi bàn giao căn hộ. Đồng thời, Luật cũng qui định lần đầu huy động không quá 30% theo phương thức thanh toán và các đợt thanh toán tiếp theo cơ bản cần theo tiến độ xây dựng.
Hiện nay, trên thị trường mỗi chủ đầu tư có những phương thức thanh toán khác nhau, tùy theo nhu cầu huy động vốn và cơ sở tạo điều kiện dễ dàng cho người mua nhà. Nhiều chủ đầu tư xem Phương thức thanh toán là lợi thế cạnh tranh của dự án và cũng thể hiện tiềm năng tài chính của chủ đầu tư.
Người mua nhà cần chọn Phương thức thanh toán nào phù hợp với khả năng tài chính (vì mỗi dự án có thể có nhiều phương thức thành toán khác nhau). Ngoài ra, người mua cần làm rõ, mỗi đợt thanh toán có thanh toán kèm với phần thuế giá trị gia tăng (VAT) cho mỗi đợt thanh toán hay không.
Bênh cạnh đó, người mua nhà cần lưu ý các điều khoản phạt của Chủ đầu tư nếu đóng tiền chậm so với tiến độ thanh toán.
Bảo lãnh của Ngân hàng thương mại đối với chủ đầu tư dự án khi bán/ cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai:
Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực (danh sách ngân hàng này được Ngân hàng nhà nước công bố và hiện giờ chỉ có vài Ngân hàng là không được bảo lãnh bất động sản) thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng.
Quyền của bên mua về việc chuyển nhượng lại Hợp đồng mua bán:
Theo quy định thì Bên mua, bên thuê mua có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua chưa được nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được lập thành văn bản, có xác nhận của chủ đầu tư vào văn bản chuyển nhượng.
Lưu ý: Như vậy trong trường hợp mà Chủ đầu tư đã nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì các bên sẽ không được quyền ký kết hợp đồng mua bán mà phải đợi sau khi bên mua được cấp Giấy chứng nhận thì mới có thể ký kết hợp đồng mua bán. Nhưng trong trường hợp này các bên có thể ký kết các Hợp đồng đặt cọc hay Hợp đồng hứa mua hứa bán đề cho việc chuyển nhượng nhà ở sau khi bên mua được cấp Giấy chứng nhận.