Việc chuyển nhượng sổ đỏ có thể xảy ra các trường hợp sau và các bước thực hiện việc chuyển nhượng đúng trình tự pháp luật.
Trường hợp 1: Mua bán chuyển nhượng toàn bộ khu đất được thể hiện trên số đỏ. Đầy là các giao dịch mua bán đất bình thường nên cần có các bước trình tự như sau:
Bước 1: Thỏa thuận cọc:
Bên mua cọc cho bên bán một số tiền (thường là 10%) và hai bên ký Hợp đồng cọc và hẹn ngày hai bên ra phòng công chứng ký hợp đồng mua bán đất. Hợp đồng mua bán đất là hợp đồng có mẫu sẵn ở phòng công chứng tại địa phương nới có lô đất giao dịch.
Bước 2: Công chứng Hợp Đồng Mua Bán Đất
Hai bên cần chuẩn bị các giấy tờ như sau:
Bên bán:
Chứng minh thư nhân dân + Hộ khẩu của cả hai vợ chồng
Giấy chứng nhận kết hôn nếu đã kết hôn. Trong trường hợp chưa kết hôn phải có giấy chừng nhận độc thân
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản,(gọi là Sổ đỏ)
Bên Mua:
Chứng mình thư nhân dân 2 vợ chồng
Hộ khẩu hai vợ chồng
Giấy chứng nhận kết hôn nếu đã kết hôn hoặc giấy chứng nhận độc thân nêu độc thân. Nếu một trong hai vợ chồng đứng riêng trên tài sản thì hai vợ chồng cần có thỏa thuận và xác nhận đây là tài sản riêng và có sự đồng ý của bên còn lại
Bước 3: Công chứng lập và ký Hợp đồng mua bán đất
Sau khi nhận được đầy đủ giấy tờ cần thiết của bên Mua và Bên Bán. Bên công chứng sẽ cho hai bên tiến hành ký hợp đồng và lăn tay trên Hợp đồng mua bán. Bên phòng công chứng sẽ phát hành 4 Hợp đồng mua bán bản chính. Trong đó, 1 bản dành cho bên bán; 1 bản dành cho bên mua; 1 bản dành cho lưu tại Cơ quan thuế và 1 bản lưu lại tại phòng trước bạ nhà đất.
Bước 4: Nộp thuê và đăng ký sang tên sổ đỏ
Sau khi hoàn thành ký kết công chứng, Bên mua cần thanh toán cho bên bán 90% giá trị hợp đồng mua bán và có thể lớn hơn tùy thỏa thuận. Kinh nghiệm Nhà Đất Phố Đông là bên mua cần thanh toán 90% giá trị hợp đồng.
Lưu ý: khi ký xong hợp đồng mua bán, bên bán vẫn giữ các bản chính Hợp đồng công chứng đã ký và yêu cầu bên mua thanh toán xong 90% (hoặc số khác theo thỏa thuận) thì khi tiền vào tài khoản thì mới trả Hợp đồng mua bán đã công chứng cho bên mua. Trong trường hợp này, tốt nhất là Bên Môi giới (nếu sử dụng dịch vụ môi giới) giữ và chứng kiến sẽ giúp tránh được nhiều rủi ro.
Giai đoạn nộp thuế và đăng ký này thường là Môi giới sẽ phụ trách và giúp người mua và người bán đỡ mệt mỏi vì có thể phải đi lại mất nhiều lần do chưa rành các thủ tục và các trình tự.
Đối với đăng ký tên Sổ đỏ sẽ mất khoảng 30 ngày và nộp thuê sẽ mất 2 tuần làm việc
Cơ quan tiếp nhận hồ sơ: là văn phòng đăng ký đất đai các Quận hoặc các đơn vị là văn phòng ở các phường khác thuộc văn phòng đăng ký đất đai
Các khoản chi phí phải nộp trong giai đoạn này, bao gồm:
Thuế thu nhập cá nhân: 2% tổng giá trị mua bán trên Hợp đồng.
Thuế trước bạ: 0.5% giá trị tài sản theo trên Hợp đồng mua bán
Lệ phí địa chính: 15,000 đồng/ hồ sơ
Lệ phí thẩm định hồ sơ: 0.15% giá trị chuyển nhượng theo Hợp đồng mua bán, mức này tối thiệu 100,000 đồng và tối đa không quá 5,000,000 đồng / một hồ sơ
Hồ sơ nộp bao gồm:
Sổ đỏ: 2 bản có chứng thực
CMTND, Hộ khẩu, giấy chứng nhận kết hôn/ độc thân: mỗi thứ 2 bản
Hợp đồng mua bán công chứng đã lập: 2 bản chính
Đơn đăng ký biến động: 01 Bản chính
Tờ khai thuế thu nhập cá nhân: 2 bản chính
Tờ khai phí trước bạ : 2 bản bên mua ký
Trình tự các bước: Khi chuẩn bị đầy đủ hồ sơ trên cho bộ phận một cửa sẽ ra giấy hẹn để nhận thông báo nộp thuế. Khi có thông báo thuế này, người mua có trách nhiệm nộp mức thuế theo qui định và cầm biên lai đã nộp thuế cho bộ phận 1 cửa cơ quan tài nguyên môi trường và bộ phận này sẽ ra giấy hẹn thông báo ngày có thể nhận sổ mới ra tên người bán.
Trường hợp 2: Là trường hợp chỉ chuyển nhượng một phần đất trong mảnh đất đã có sổ. Đây gọi chung là Tách thửa:
Việc tách thửa tùy thuộc vào địa phương mà có các điều kiện khác nhau ở các khu vực khác nhau qui định diện tích tối thiểu sau khi tách thửa. Tham khảo Quyết định 33/2014/QĐ-UBND thành phố Hồ Chí Minh có qui định về diện tích tốt thiểu sau khi tách thửa
Khu vực 1: gồm các Quận 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, Gò Vấp, Bình Thạnh, Phú Nhuận, Tân Bình, Tân Phú.
Đối với đất ở chưa có nhà: 50m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 04 mét.
Đối với đất đã có nhà hiện hữu: 45m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 03 mét tại đường phố có lộ giới ≥ 20 mét; 36m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 03 mét tại đường phố có lộ giới < 20 mét
Khu vực 2: gồm các Quận 2, 7, 9, 12, Bình Tân, Thủ Đức và thị trấn các huyện được quy hoạch đô thị hóa.
Khu vực 3: gồm các huyện Bình Chánh, Củ Chi, Hóc Môn, Nhà Bè, Cần Giờ, ngoại trừ thị trấn hoặc khu vực được quy hoạch đô thị hóa thuộc huyện.
Các bước thủ tục thực hiện việc tách thửa như sau:
Bước 1: Chủ nhà gửi đơn xin tách thửa lên Cơ quan Tài nguyên môi trường cấp Quận. Trong thời gian 2 tuần, cơ quan sẽ trả lời cho chủ đất rằng lô đất đó có đủ điều kiện tách thửa hay không. Nếu đủ điều kiện cho việc tách thửa theo đúng pháp luật, hồ sơ xin tách thửa sẽ gửi đến cơ quan Văn phòng quản lý đất đai, bao gồm:
Đơn xin tách thửa theo mẫu khai sẵn, mẫu số 11/ĐK
Bản chính Sổ đỏ: 1 bản chính và 2 bản sao
Hồ sơ kỹ thuật lô, thửa đất chỉ rõ phần đất tách ra 3 bản chính (nếu có yêu cầu)
Biên bản hiện trạng nhà: 3 bản chính
3 bản sao chứng minh thư nhân dân+Hộ khẩu bên mua và bên bán
Văn phòng quản lý quyền sử dụng đất sẽ kiểm tra hồ sơ và khảo sát hiện trạng, nếu đủ điều kiện sẽ ra công văn cho phép tách thửa.
Bước 2: Hai bên ra công chứng hợp đồng mua bán nhà đất
Các bước thủ tục giống như trường hợp 1 ở trên chỉ khác là có thêm hồ sơ kỹ thuật tách thửa; Biên bản vẻ hiện trạng và công văn đồng ý tách thửa của phòng tài nguyên và môi trường.