Mua đất nền dự án cần kiểm tra giấy tờ pháp lý gì từ chủ đầu tư?

Thực tế, đất phân lô bán nền hiện nay trên thị trường có khá nhiều dự án nhỏ, do công ty ít có tên tuổi thực hiện phát triển dự án và rủi rõ thường gặp là chủ đầu tư chưu đủ điều kiện bán hàng theo pháp luật nhưng vẫn tổ chức bán hàng thu tiền của khách, nếu may mắn thì khi thu tiền của khách chủ đầu tư lấy tiền đó thực hiện xong nghĩa vụ với nhà nước như đóng tiền sử đụng đất và "chạy" các giấy tờ hợp thức hoá liên quan.

Tuy nhiên, cũng xãy ra trường hợp chủ đầu tư thu tiền và cao chạy xa bay và đưa người mua đất dự án lao vào con đường kiện cáo rất mệt mỏi. Thậm chí có công ty tự vẽ ra dự án và làm giả hết các giấy tờ và huy động tiền của khách hàng, trường hợp này có thể nói là lừa đảo ngay từ đầu. Đối với các dự án qui mô lớn, thường giấy tờ pháp lý THƯỜNG cơ bản sạch và đi trước một bước, nên khá an toàn cho người mua đất nền dự án.

Làm sao để người mua giảm thiểu rủi ro và nhận diện được nguy cơ có thể gặp trong việc "chọn mặt gửi vàng", Nhà Đất Phố Đông với nhiều năm kinh nghiệm trong việc mua bán, giao dịch đất nền dự án lưu ý người mua cần xem xét các yếu tố về tính pháp lý của dự án đang chào bán là điều kiện tiên quyết, trước khi đến địa thế lô đất, cộng đồng dân cư, dịch vụ phục vụ cư dân, phong thuỷ....

Về cơ sở pháp lý và căn cư để triển khai dự án phân lô bán nền và tổ chức bán hàng, người ua cần tham khảo các tài luật sau:

1. Luật đất đai 2013

2. Nghị định 43/2014/NĐ-CP

Về thủ tục pháp lý với dự án, chủ đầu tư cần hoàn thiện các thủ tục pháp lý sau để đủ điều kiện bán hàng:

1. Qui hoạch chi tiết 1/500 được phê duyệt của cơ quan thẩm quyền đối với dự án có diện tích đất trên 5 hecta hoặc quy hoạch chi tiết mặt bằng 1/500 nếu diện tích dự án nhỏ hơn 5 hecta. Qui hoạch chi tiết 1/500, nói thêm là cơ sở để có thể lập dự án đầu tư xây dựng. Qui hoạch chi tiết 1/500 là cụ thể những công trình có cơ sở, đầy đủ hình dáng, mặt bằng bố trí lối ra vào, đất ở, dịch vụ...

2. Dự án phải được chấp thuận đầu tư từ Cơ quan có thẩm quyền nếu dự án có tổng mức đầu tư hạ tầng cơ sở lớn hớn 15 tỷ, hầu hết các dự án đầu có mức đầu tư hạ tầng điện đường, trường trạm lớn hơn con số này.

3. Nếu dự án có mức đầu tư hạ tầng lớn hơn 15 tỷ đồng, cần phải lấy ý chiến về hạ tầng kỹ thuật như Giao thông; cấp điện; cấp thoát nước; xử lý nước thải; PCCC ngoài hàng rào

4. Xây dựng công trình nhà ở phải phù hợp QHCT 1/500 hoặc QHTMB 1/500 (Số tầng, mật độ xd, khoảng lùi,...).

Để đủ điều kiện chủ đầu tư ký Hợp đồng mua bán với người mua nền đất, chủ đầu tư phải có đầy đủ bộ pháp lý sau:

1. Đã được chấp thuận đầu tư dự án;

2. Đã duyệt QHCT 1/500;

3. Đã đầu tư hạ tầng kỹ thuật giao thông.

4. Đã hoàn thành nghĩa vụ tiền sử dụng đất.

5. Được sự chấp thuận của Sở Xây dựng bằng văn bản.

Lưu ý: SXD ngoài xem xét các điều kiện đã nêu, còn xem xét Lô đất đang đề nghị ký HĐMB không bị thế chấp tại tổ chức tín dụng (hoặc đã được NH giải chấp).

Hạ tầng giao thông dự án hoàn chỉnh

Về qui trình thủ túc bán hàng chủ đầu tư đất nền dự án sẽ thực hiện qua các bước sau:

1. Chủ đầu tư  ký hợp đồng đặt cọc bán Lô đất với KH khi đã có Quyết định giao đất hoặc sổ đỏ tổng thể.

2. Chủ đầu tư ký HĐMB nhà ở hình thành trong tương lai với KH khi được sự chấp thuận của Sở Xây dựng bằng văn bản.

3. Chủ đầu tư nộp hồ sơ để đề nghị cấp sổ hồng cho Khách hàng sau khi được SXD/ BXD nghiệm thu hoàn thành đưa vào sử dụng công trình nhà ở.